Выгоднее купить студию на окраине или комнату в коммуналке в центре для сдачи в аренду или таки депозит? Как правильно сдавать квартиру в аренду: основные правила Что выгоднее сдавать комнату или квартиру.

Как правильно сдать квартиру без посредников? В чем особенности сдачи квартиры в аренду через агентство? Сколько я заработаю, если сдам квартиру или комнату на длительный срок?

Привет всем, кто заглянул на огонёк! На связи эксперт популярного интернет-журнала «ХитёрБобёр» - Денис Кудерин.

Сегодня мы поговорим о том, как грамотно, безопасно и выгодно сдать квартиру. Статья будет полезна всем, у кого имеется дополнительная недвижимость, на которой вы хотите сделать свой небольшой бизнес.

В конце статьи вас ждёт гарантированный бонус – обзор самых надёжных в РФ компаний, которые помогут сдать в аренду жильё на самых выгодных для его владельца условиях.

1. Сдача квартиры в аренду как бизнес

Если у вас есть квартира, помимо той, в которой вы проживаете, и эта жилплощадь простаивает, съедая деньги на содержание, вы всегда можете превратить её в источник дополнительного заработка.

При этом потрудиться вам придётся лишь на начальном этапе – подготавливая объект к сдаче в аренду и занимаясь поисками жильцов. А потом вашей задачей станет лишь своевременное получение регулярной арендной платы. Идеальный пример пассивного дохода – «мы сидим, а денежки идут».

Правда, отслеживать состояние квартиры, вовремя устранять неполадки и поломки, контролировать уровень лояльности жильцов периодически всё же придётся. Но при желании можно делегировать и эту часть работы компании по управлению недвижимостью.

При таком раскладе можно сдать квартиру и уехать за границу, в деревню к дедушке или на южный берег Крыма для постоянного проживания. Все арендные заботы перейдут в таком случае к доверенному лицу, а вам останется лишь снимать деньги со счета и тратить их по своему усмотрению.

О том, что такое профессиональное , читайте в отдельной статье.

Главное в деле аренды квартиры – правильно оценить доходность этого предприятия. Сдавая недвижимость во временное пользование, нужно учесть все факторы, которые так или иначе могут повлиять на стоимость ренты: только в этом случае вы сможете назначить адекватную рыночную цену на аренду.

И ещё нужно заранее определиться, будете ли вы действовать самостоятельно или привлечёте к процедуре профессиональных риелторов. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.

Основное правило таково: если сдать квартиру надо прямо сейчас – вы уезжаете, вам срочно нужны деньги – лучше привлечь агентов из надёжной риэлторской компании или с безупречной репутацией. Если время терпит, действуйте самостоятельно. Единственное условие – у вас должен быть хотя бы минимальный опыт в сделках с недвижимостью.

И ещё один важный нюанс – нужно уметь разбираться в людях. Вам придётся самостоятельно решать, надёжен ли выбранный вами жилец или стоит поискать другого кандидата.

Ошибок допускать нельзя: непорядочный арендатор – это несвоевременные выплаты или полное отсутствие таковых, порча имущества, жалобы соседей, наводнения и пожары, возможно, даже вызовы в полицию. Вам это надо?

В таблице представлены основные достоинства и недостатки самостоятельной сдачи квартиры и с помощью посредника:

Шаг 3. Ищем арендаторов

Где искать, я уже рассказал выше. Здесь замечу, что хотя поиск кандидатов – важнейшая стадия процесса, зацикливаться на ней не стоит. Идеальные на 100% жильцы встречаются редко.

Пример

Одна моя знакомая вышла замуж и переехала на квартиру к мужу. Свою «однушку» она решила сдать и к поиску арендаторов подошла основательно. Последовательно ей были отвергнуты около 30 соискателей.

У одних была кошка, другие были слишком молоды и веселы, третьи показались ей недостаточно обеспеченными и т.д. В результате поиск арендаторов затянулся на многие месяцы, а знакомая утратила сон, покой и чуть не поссорилась с новым мужем.

Универсальный совет – отдавайте предпочтение семейным парам, в которых оба супруга трудятся и имеют стабильную зарплату.

Шаг 4. Договариваемся о встрече и показываем квартиру

Прежде чем договариваться о показе, проведите предварительную беседу, задайте соискателю контрольные вопросы. Если в ответах вас что-то настораживает, не рискуйте – скажите прямо: «извините, но ваша кандидатура мне не подходит».

На встрече побеседуйте с потенциальным квартиросъёмщиком вторично. Если впечатление положительное – ведите и показывайте.

Шаг 5. Собираем документы

Арендаторы тоже не лыком шиты. Они должны быть уверены в чистоте сделки и вашей порядочности. Поэтому соберите документы на случай, если жилец потребует их предъявить.

В обязательный пакет входят:

• паспорт (можно копию);
• свидетельство о праве собственности на жильё;
• квитанции, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ.

Если в квартире прописан кто-то, кроме вас, понадобится также письменное согласие этих людей на сдачу квартиры в аренду.

Шаг 6. Заключаем договор

Сдавать квартиру можно неофициально и официально. В первом случае вы будете получать больше (не будет отчисляться 13% налога), но зато у вас не будет никаких гарантий сохранности своего имущества.

Договор – свидетельство гражданско-правовых отношений между сторонами. Это ваша страховка на случай, если возникнут конфликты, недопонимания и споры. Отсутствие соглашения может стать инструментом давления со стороны арендатора – дескать, ты не отчисляешь с аренды налога, значит, и выплат можешь подождать.

В договоре обязательно прописываются условия, на которых вы сдаёте квартиру, сроки внесения ежемесячной платы, сумма первого аванса, если таковой имеет место. Отдельные пункты касаются сохранности вашего имущества, ответственности сторон в случае нарушения соглашения, условий досрочного расторжения договора.

Например, при жалобах соседей на шум владелец имеет право выселить жильцов в течение 3 дней или недели без возмещения арендной платы.

Шаг 7. Получаем предоплату

Соглашение устраивает обе стороны, все довольны и улыбаются. Осталось только получить предоплату – это и будет началом длительного взаимовыгодного партнёрства. Все финансовые расчеты желательно оформлять документально. Чтобы не было: «а я же вам платил на той неделе, вы что забыли?», «как ещё 2000, я же полную сумму отдал?».

Если вы сомневаетесь в своих силах или какие-то моменты вам не понятны, лучше прояснить их заранее. Воспользуйтесь преимуществами современных цифровых технологий – получите консультацию онлайн от профессиональных юристов на ресурсе Правовед.

С ресурсом сотрудничают тысячи квалифицированных специалистов всех областей права, в том числе – юристы по жилищным вопросам. Обратиться к ним можно через чат или по телефонам, указанным ниже.

Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – сайт действует в круглосуточном режиме.

4. Профессиональная помощь при сдаче квартиры в аренду – обзор ТОП-5 агентств недвижимости

Обещанный бонус – обзор пятёрки самых надёжных агентств, которые помогут сдать квартиру быстро и безопасно.

Старейшая столичная риэлторская фирма. Имеет обширную сеть представительств – только в Москве работает по единому стандарту 120 филиалов. Занимается любыми операциями с недвижимостью, в том числе, сдачей в аренду частных квартир.

Опытные агенты гарантируют сдать ваш объект оперативно, юридически грамотно и выгодно. Риэлторы с многолетним опытом помогут реализовать любой объект – начиная от комнаты в спальном районе и заканчивая элитным коттеджем в Подмосковье. За правовой чистотой договора следят штатные юристы компании.

Специализированное агентство недвижимости с многолетним стажем работы на столичном рынке. Фирма имеет обширную информационную базу и укомплектованный штат квалифицированных сотрудников. Главный принцип работы компании – ответственное отношение к выполнению каждого заказа.

Риэлторы отвечают за грамотное составление арендного договора и учитывают, в первую очередь, интересы владельцев жилья. Выбирая «Альму», вы можете быть уверены в безопасности вашего имущества и своевременной оплате.

3) Инком

Одна из крупнейший в РФ риэлторских фирм. Стаж работы на жилищном рынке – 25 лет. Лидер Московского региона. Имеет филиалы в десятках городов РФ. Сфера деятельности охватывает все направления рынка недвижимости. Поможет сдать квартиру в новостройке, в пригороде, в деловом центре столицы. В штате – только проверенные агенты с большим количеством успешных контрактов.

Московское агентство, специализирующееся на элитной недвижимости. Фирма гарантирует, что ваше жильё не будет сдано первому встречному: каждого кандидата сотрудники будут проверять с целью определения его платежеспособности и порядочности.

При этом компания гарантирует сдать ваш объект за 1-2 дня за максимальную рыночную цену. Уже через час после звонка к вам приедет профессиональный фотограф, который сделает съёмку квартиры, после чего специалисты проведут оценку жилья и определят его арендную стоимость.

Полный спектр услуг на рынке недвижимости. Стаж работы с 1997 года. 8 филиалов в Москве и десятки представительств в других городах РФ. Дополнительные услуги в сфере оценки жилья, консалтинга и аналитики.

Сдать квартиру через агентство можно 2 способами: позвонить по телефону (звонки принимаются с 9 до 21) или оформить онлайн-заявку. Квартира будет сдана по рыночной цене, а окончательный выбор жильцов сделает сам владелец объекта. В подарок каждому клиенту – страхование имущества и гражданской ответственности.

5. К чему следует быть готовым – 4 главных риска для арендодателя

Сдавая квартиру, будьте готовы к определенным рискам. Люди относятся к чужому имуществу не так трепетно, как к своему.

Кроме того, на жилищном рынке промышляет огромное количество мошенников, готовых поживиться за ваш счет.

Перечислим основные виды рисков для владельцев квартир.

Риск 1. Повреждение имущества

Это самый вероятный риск при аренде собственности. Как правило, вместе с жилплощадью хозяева сдают мебель и бытовую технику. Иногда это весьма ценное имущество, которое хочется получить назад в целости и сохранности. Да и отделка квартиры нередко стоит больших денег.

Не покупайте квартиру и для себя, лучше арендуйте! Так советуют лучшие эксперты по инвестициям в недвижимость, начиная с профессора Йельского университета и нобелевского лауреата Роберта Шиллера и заканчивая аналитиками из риэлторских и девелоперских компаний разных стран, отмечающих небывалый рост цен на недвижимость и снижение доходности. Как быть российскому инвестору?

Инвестиционная привлекательность квартир у нас за рубежом

Наилучший и простой способ определить, завышены ли цены на недвижимость - это посчитать соотношение цены квартиры к стоимости ее годовой аренды без учета расходов, известное в мире как price-to-rent ratio (P/R ratio), или коэффициент валовой арендной платы (Gross Rent Multiplier). Например, квартира стоит 5 миллионов рублей, сдавать в аренду ее можно на 25 тыс. рублей в месяц, т.е. в год 300 тыс. руб. P/R = 5 000 000 / 300 000 = 16,67. Грубо говоря, 16,5 лет уйдет на возврат стоимости квартиры, без учета потерь на расходы.

Этот индекс показывает не только инвестиционную привлекательность жилой недвижимости, но и вообще целесообразность ее покупки. В мире многие эксперты не советуют вкладывать деньги даже в собственное жилье, если оно продается по чрезмерно высокой цене.

В США в 70-, 80- и 90-х годах P/R колебался между 10 и 14. В последние годы он, в среднем по стране, равен 20, в округе Вашингтона - более 20, в Бостоне, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе - более 25, в Калифорнии - более 35. При этом специалисты по недвижимости в США считают, что если P/R более 20, то расходы владельца недвижимости будут выше расходов арендатора, то есть выгоднее арендовать жилье, чем покупать. Расчет соотношения P/R по всем Штатам показал, что в 40 из 50 крупных городов на сегодняшний день недвижимость выгоднее арендовать, а инвестировать в нее категорически не следует.

Если P/R от 1 до 15, цены на недвижимость привлекательные, и ее гораздо лучше покупать, чем арендовать; если от 16 до 20 - как правило, лучше покупать, если более 21 - цены на недвижимость завышены и ее гораздо лучше арендовать, чем покупать.

Некоторые аналитики считают, что если P/R больше 25, то рынок значительно перегрет и образует «мыльный пузырь».

По данным Globalpropertyguide, в Европе P/R значительно меняется от страны к стране. Молдова = 10, Украина = 11, Черногория = 13, Румыния = 16, Венгрия = 17, Хорватия = 17, Латвия = 18, Болгария = 21, Германия = 23, Италия = 26, Россия = 26, Франция = 28, Финляндия = 28, Австрия = 28, Мальта = 31, Швейцария = 32, Греция = 35, Великобритания = 48, Андорра = 49, Монако = 53!

Самый низкий показатель в Европе - у наиболее бедных или развивающихся стран. Рекордсмен - Молдавия, хорошие показатели у Украины, Черногории и Румынии. В этих странах лучше купить недвижимость, чем арендовать, но спрос ограничен и риски довольно высоки. Никто не спешит массово инвестировать в квартиры Молдовы или Украины, например. Привлекательное соотношение P/R обусловлено низкими ценами на покупку жилья и относительно высокими на аренду.

При этом в самых развитых и благополучных странах Европы цены на недвижимость завышены, а в некоторых - запредельно. Россия также попадает в эту категорию, но, к сожалению, не по выдающимся экономическим показателям, а по причине многолетнего роста цен на нефть, вслед за которыми подтягивался и фондовый рынок, и недвижимость.

Рост цен на жилье в России не уникален. В 2000-х годах «мыльные пузыри» недвижимости охватили многие страны в мире - США, Англию, Австралию, Новую Зеландию, Францию, Израиль, Грецию, Болгарию, Норвегию, Южную Корею, Китай.

Журнал The Economist писал: «Во всем мире рост цен на жилье является крупнейшим пузырем в истории».

P/R также наглядно демонстрирует инвестиционную привлекательность недвижимости, т.е. стоит ли покупать ее, чтобы сдавать в аренду. Однако более точно результат покажет соотношение с учетом расходов на содержание квартиры (налоги на имущество и НДФЛ, коммунальные платежи, необходимые ремонтные работы), называемое House P/E ratio и равное стоимости недвижимости (числитель), деленное на годовую аренду минус годовые расходы (знаменатель). Например, квартира стоит 5 миллионов рублей. Годовая аренда - 300 тысяч рублей, годовые расходы 100 тысяч рублей, P/E = 5 000 000 / (300 000 - 100 000) = 5 000 000 / 200 000 = 25. Другими словами, инвестиции в квартиру полностью окупятся через 25 лет. Годовая чистая доходность квартиры будет равна 200 000 / 5 000 000, умножить на 100%, то есть 0,04 * 100% = 4%.

Однако чаще используют коэффициент валового дохода (Gross Rental Yield), то есть без учета расходов. Он равен годовой аренде, деленной на стоимость недвижимости и умноженной на 100%.

У России средняя доходность жилой недвижимости 3,8% и очень низкая инвестиционная привлекательность. Для сравнения: Германия - 4,42%, Франция (Париж) - 3,63%, Монако - 1,9%, Испания - 3,92%, Англия (Лондон) - 2,09%, Болгария - 4,66%, США - 4,29%. Самые высокие показатели доходности в Молдавии, Египте, Ямайке, Украине и Панаме (9-10%), но только в Панаме условия для инвестиций сочли великолепными.

Действительно, Панама активно развивается, в проекте по расширению канала работают тысячи зарубежных специалистов, которые снимают жилье. В стране безопасно, экономика на подъеме, инвестиции активно привлекаются в банковский и строительный бизнес. В городе Панама можно приобрести квартиру за 180 000 долларов (в центре или на престижном побережье), которая будет сдаваться в аренду за 1500 долларов в месяц и приносить валовую доходность в 10% годовых или чистую доходность (с учетом расходов) 7-8%.

Что скажут эксперты

Беглые расчеты показали, что в России, в частности в Москве, цены на недвижимость сильно завышены и инвестиционная привлекательность квартир низкая. Но поверхностный расчет не может учесть всех факторов и нарисовать детальную картину. В стремлении разобраться в ситуации мы обратились к самым опытным из наших экспертов с вопросами: выгодно ли сегодня приобретать квартиру в Москве для последующей сдачи в аренду, о какой доходности может идти речь и какой из сегментов наиболее привлекателен?

Вадим Лященко, управляющий АН «РБНО» : «Нет, не выгодно по сравнению с другими простейшими инвестициями - например, банковскими вкладами. Доходность рублевых вложений в недвижимость в Москве при сдаче ее в аренду хорошо известна - это в среднем 4-6% годовых в рублях. В то же время достаточно надежные и устойчивые банки дают примерно от 6 до 8,5% годовых по рублевым вкладам с «капитализацией» (ежемесячным присоединением процентов к сумме вклада) или от 7 до 10% годовых без «капитализации». Ежегодный прирост рублевой цены квартиры, приобретенной на вторичном рынке, в расчет принимать, скорее всего, не стоит, так как он пренебрежимо мал (1-2% годовых, в лучшем случае) и полностью исчерпывается расходами собственника на текущий ремонт и поддержание квартиры в исправном состоянии».

Экономисты объясняют, что вкладывать деньги имеет смысл в объекты с минимальными рисками, то есть не подверженные резким колебаниям цен, предлагающие небольшой, но фиксированный доход, и ликвидные, то есть те, которые можно быстро продать, если возникнет такая необходимость. На сегодняшний день, как и отметил Вадим Лященко, самые минимальные риски - у банковских вкладов. Есть только одна проблема - недоверие к российским банкам. Помня о дефолтах, обнулении вкладов в недавней российской истории, нынешних разорений, обыватель из среднего класса подсознательно побаивается класть крупную для него сумму на счет в банк.

Владимир Яковлев , генеральный директор агентства недвижимости «Диамант» , также высказывает негативную оценку: «Нет, есть множество более удачных способов вложения денег. Наиболее рентабельным является эконом-сегмент. Там доходность достигает 7% годовых. В других сегментах доходность еще ниже - 3-5% годовых».

В расчетах мы приводили данные по другим странам, где зачастую картина не более радужная, чем в России. Может быть, все-таки имеет смысл обратить внимание на европейскую недвижимость и искать там интересный вариант? Приобрести что-нибудь и сдавать в аренду - и капитал надежный остается, и доход идет.

Вадим Лященко : «Инвестиции в европейскую недвижимость предполагают вложение не в рублях, а в евро. Здесь картина иная - доходность арендного бизнеса в Европе составляет те же 4-6% годовых, но уже в евро, что существенно выше доходности 2% по банковскому депозиту (в евро, в РФ). Кроме того, в ряде стран россиянам доступна ипотека по ставке 4-5% годовых. Но минимальная рекомендуемая сумма вложений выше, чем в Москве, и начинается не со 100-150, а с 300 тысяч евро».

Владимир Яковлев соглашается с общим уровнем европейской доходности, но придерживается более осторожного взгляда: «Если говорить о европейской недвижимости, там средняя доходность 3-5% в зависимости от страны, а тонкостей больше, возможностей оперативного контроля - меньше... Многие россияне уже купились на зарубежную удочку - теперь пытаются с убытками скинуть зарубежные активы...».

Существенный фактор отмечает Елена Кондрашева , ведущий эксперт компании «Миэль», офис «На Третьяковской» : «Инвестиции в зарубежную недвижимость 2-3 года назад успешно набирали обороты, прослеживался большой нарастающий интерес к этому виду недвижимости. Однако сегодня, учитывая ситуацию на Украине и европейский курс на введение санкций и их ужесточение, интерес к зарубежной недвижимости резко сократился».

Мы идем своим путем?

Для российского человека, консервативного и оседлого по натуре, владение недвижимостью - не просто выбор оптимальной инвестиции, а заветная мечта и показатель успеха. Если ему удается заработать больше денег, то он думает о второй недвижимости, традиционно считая, например, квартиру в Москве куда более умным вложением, чем открытие счета в банке, опасаясь, что банк может лопнуть, рубль может рухнуть, а квартира - всегда «в цене». Рассуждения экономистов о «перегретости» рынка недвижимости, «мыльных пузырях», низкой доходности не могут поколебать его веру в квартиру как самый надежный и выгодный капитал.

Как отмечает Елена Кондрашева , «…инвестиции в недвижимость всегда были одним из способов сохранения и приумножения денежных средств. "Аренда - кормит", т.е. эти деньги идут на ежемесячное потребление; дают возможность повысить комфортность жизни, поднять самооценку человека, улучшить моральный климат. Сдача в аренду жилья эконом- и бизнес-класса дает в среднем 6-7% годовых; премиум-класса - 5-6%».

Анатолий Юрьевич Пысин, генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости» анализирует ситуацию с учетом психологии российского человека: «Прибыль от сдачи жилья в аренду всегда оставалась одним из самых стабильных источников финансового благополучия семьи. Вопрос покупки «дополнительной» квартиры сегодня приобрел особую актуальность, каковой не имел за всю историю современного рынка недвижимости России. Однако, учитывая нынешнее финансовое положение трудоспособного населения, не менее актуален и другой вопрос - выгодно ли покупать такое жилье в кредит? Поскольку выгода от приобретения квартиры для сдачи в аренду «за свои кровные» бесспорна и не требует оценки всех «за» и «против», считаю целесообразным рассматривать варианты приобретения квартиры для сдачи в аренду за счет привлеченных ресурсов».

Анатолий Юрьевич хорошо оценивает перспективы лизинга, особенно «для тех, кто уже давно арендует квартиру и стоит перед выбором формы приобретения собственного первого жилья», рассрочки и ипотеки с точки зрения покупки квартиры в качестве инвестиций. «Поначалу может показаться, что процентные платежи по ипотеке резко снижают потенциальные доходы инвестора, но с учетом таких явлений, как инфляционные процессы, динамика курсов валют, стабильность рынка недвижимости и т.д., покупка квартиры для сдачи в аренду за счет ипотечного кредита не так уж и абсурдна. На мой взгляд, ипотека с последующей сдачей в аренду будет выгодна лишь в том случае, если станет мероприятием ближайших 15-20 лет. Через 20 лет ипотечный кредит будет погашен, а инвестор получит «чистую», полностью оплаченную квартиру». Однако, как подчеркивает Анатолий Юрьевич, «важно оценить перспективы. Разумеется, ипотека, как и любой другой кредит, должна работать эффективно. Основным инструментом оптимизации кредитных обязательств является сумма первоначального взноса». В целом, «чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее сдача ипотечной квартиры в аренду».

Доверяю вам свою квартиру

Во многих странах человеку, который купил недвижимость, чтобы ее сдавать в аренду, предлагают услугу «доверительного управления». Заключив договор, владелец квартиры передает агентству недвижимости ключи и все полномочия на переговоры с арендатором, взимание плат, мелкий ремонт в квартире и т.д. Все, с чем хозяин будет иметь дело - это получение арендных платежей на его счет в банке (за вычетом расходов и комиссионных фирмы). Мы обратились к нашим экспертам с вопросами: «Перспективна ли услуга «управление недвижимостью» от Агентства недвижимости? Насколько это востребовано на российском рынке?».

Вадим Лященко : «Услуга доверительного управления жилой недвижимостью физических лиц существует на московском рынке достаточно давно, но по моим наблюдениям, не пользуется большим спросом. Большинство наймодателей предпочитают вступать в отношения с нанимателями самостоятельно, и далеко не всегда согласны на полностью безналичные расчеты.

Кроме того, есть определенные сложности при оказании подобной услуги и у агентств - в зависимости от выбранной ими системы налогообложения базой налога может оказаться не только агентское вознаграждение (составляющее от 10% арендной платы и выше), но и полностью все суммы платежей, проходящие через агентство. Есть и другие нюансы бухгалтерского и налогового учета этих операций, делающие их достаточно трудоемкими для АН. На мой взгляд, в гораздо большей степени услуга доверительного управления востребована россиянами, приобретающими зарубежную недвижимость».

Владимир Яковлев: «Услуга управления хоть и представлена на нашем рынке, но не развита... Минимальное вознаграждение составляет 10% от поступающих платежей. К ней прибегают в основном клиенты, которые живут за рубежом».

Анатолий Пысин : «Услуга "управления недвижимостью" в эконом-сегменте, как это развито за рубежом, у нас не прижилась. Связано это с менталитетом россиян, им проще попросить своих соседей, друзей, которые живут рядом присмотреть за квартирой, чем платить комиссию агентствам недвижимости. На моей практике данной услугой пользуются только те клиенты, у которых нет людей, которых можно попросить "присмотреть" за квартирой. Или еще, как вариант: собственник жилья сдает квартиру по знакомству чуть ниже рыночной стоимости, главным фактором выбора квартиранта - это взаимосимпатия и доверие».

К вопросу о доверии. Как точно подметила Елена Кондрашева, упоминая о том, что на российском рынке услуга «управления недвижимостью» пока не востребована или мало востребована: «Люди должны доверять агентствам, а это уже следующая ступенька развития риэлтерского бизнеса». Хочется надеяться, что развитие пойдет в этом направлении.

Полный бред относительно рынка РФ!!! А капитализация? Инфляция?

Если из банковских вкладов отнимать % инфляции, то там не будет особого заработка, а если еще и взять реальное повышение цен, то тут еще можно и в минусе оказаться, помимо этого не забывайте о растущих налогах. Тут речь идет, скорее, о том, как не просрать то что имеешь, а заработком это не назовешь...

Согласен с Вами! Заработок на аренде квартир сомнительный, т.к. арендаторы в основном свиньи и убьют любую квартиру в хлам, прийдется делать косметический ремонт каждые 2-3 года, но в нашей стране защитишь деньги от инфляции и какая-то копейка постоянного дохода.

У евро и доллара тоже есть инфляция, но и ипотека до 4%. Тогда смысл имеет кредит от туда направлять сюда. Правда, последнее время цены на аренду сильно упали. Найти клиентов практически очень сложно. Коэффициент не 25, скорее приближается к 35. Если считать все расходы полностью.

http://realty.dmir.ru/articles/36249/
В чем здесь грубая ошибка?

Расскажу свой удачный опыт инвестирования. В западной Германии в пригородах Дюссельдорфа радиусом до 45 км есть квартиры приносящие 7-8% годового дохода в евро это уже после уплаты всех коммунальных платежей и расходов. В основном это квартиры из под банков конечно. А доходные дома от 7% до 11% годовых в евро бывают приносят, если же взять кредит по ставке 2,5% годовых на 10 лет на 40% от цены, то это еще больше увеличит доход на вложенные средства, так как банковские деньги стоят 2,5%, а дом генерирует пусть даже 8%-9%. Дома можно найти стоимостью - от 150 000 евро, тоесть, своего капитала нужно например около 90 000 евро. Кому интересно пишите поделюсь опытом.

Сергей, очень интересно, а можно вам на мейл написать или в скайп?

Сергей, как вам на Email написать?

Эдуард, Вы можете обратиться к нам - мы немецкое агентство недвижимости, имеем офис в Москве, можем проконсультировать вас по всем вопросам. Вот два примера наших объектов здесь даже можете посмотреть:
http://realty.dmir.ru/sale/zdanie-vuppertal-124695469/ - подороже
и подешевле http://realty.dmir.ru/sale/apartamenty-vuppertal-124690819/ />Доходность около 8% как раз, в евро!

Сергей, будьте любезны напишите о своем немецком опыте и мне [email protected]. С уважением...

данные по России сильно занижены. Доходность реальных объектов -1кв за 4млн 6.6%с учетом расходов на КУ или 7.5% без КУ. а комнаты 13.6% или 14.5% без КУ

в каком же это регионе такая доходность привлекательная??

Да, да Алиса.. с этого момента по подробнее..)) где ж эта улица и где этот дом.. побегу покупать и сдавать)
Или это в стране чудес, Алиса?

Берем квартиру-студию 25 кв.м. в новостройке с чистовой отделкой, не в Москве, например Ижевске это 1250 т.р. Сдаем в наем на долгосрочной основе 10 т.р./мес + коммуналка 120 000/1 250 000 х 100 = 9,6% с расходами - 8%. Если посуточно сдавать 20т.р./мес. 240 000/1 250 000 х 100 = 19%

с разу видно теоретика. при посуточной сдаче вы будете заняты ежедневно, да и убирать надо будет за жильцами. ежедневная стирка и смена белья. туалет-ванну мыть. плиту газовую оттирать, холодильник ежедневно мыть. Сами будете? И недостачи будут обязательно всякой мелочи, белья. Как взыскивыать будете? даже в гостиницах этот вопрос не решён. да вам ещё нужен будет и отпуск и выходные, и приболеть можете. и налоги придётся платить. И нет гарантии от простоев при отсутствии клиентов.

Возможно аренда и наиболее выгодна, но на сегодняшний день права арендаторов никак не защищены. Собственник в любой момент может прекратить договор аренды без объяснения причины, суд будет на стороне собственника. Договоры аренды жилого помещения, как правило, краткосрочны, таким образом наш российский арендатор скитается из угла в угол. Нет возможности обустраивать жилье по своему вкусу, производить желаемый ремонт и проч.

Права арендодателя тоже никак не защищены.Съезжают эти горе-арендаторы,предупредив хозяев за 2-3 дня.Найти не успеваешь новых,вот так и живем! Уже 3 раза со мной такое было.Дикая страна,никакой культуры человеческого общения.Как нормальному человеку жить в этой грязи?

Согласен. Мне просто ключи под коврик закинули и сказали что съехали уже неделю как. А в квартире оставили полный сра..ник.

Поступайте проще - сдавать действительно не выгодно - проще покупать раз в год и платя 13% налог продавать

Раз в 3 года..иначе 30%

" Права арендодателя тоже никак не защищены.Съезжают эти горе-арендаторы,предупредив хозяев за 2-3 дня.Найти не успеваешь новых, вот так и живем! " Что мешает заключить нормальный договор найма с штрафными санкциями и взять страховой депозит?
Да ничего не мешает, и депозит страховой взят и договор нормальный...только выльется всё в суды по несколько месяцев, а это уже другая песня. Надо лучше подбирать арендатора.

Татьяна, откуда Вы взяли цифру налога 30% и срок 3 года? Продавай хоть пять квартир каждый год, ставка налога 13%.

Многие граждане и 13% налога не платят, занижая при продаже стоимость квартиры.

Здесь забыли обсудить еще один момент: арендовать квартиру молодыми - это один вопрос. Но что люди будут делать в старости, когда платить за арендованную квартиру 1000 долларов окажется не под силу! конечно, все хотят иметь собственное жилье, потому что останься без работы, не окажешься на улице. Да и условия в арендованных квартирах в России - безобразные! В Европе или Америке совсем другое дело. Снимаешь жилье с хорошей мебелью и чувствуешь себя не нищебродом, а нормальным человеком

))) Ну даёте.. Нищими в старости станут что ли те, кто квартиру может купить сейчас? А сотни тысяч на первовзнос и платежи ежемесячно платить - это экономия? Кв дорожают, но, как написали тут, на 1% в год, то есть будет она стоить ~6-7млн. А 5-10 мильёнов он бедненький банкам подарит.
"чувствуешь себя не нищебродом, а нормальным человеком" - как раз наоборот. Нищебродские это понты. И о нормальности писать не приходится. А как быть - ответ есть, и много вариантов. Но тема здесь другая.

Алла фантазерка, живу в Лондоне, похуже будет чем в Рязани, что же вы об этом не пишите, и говермент так и отвечает всем, что это индивидуальная страна и в ней не должны все жить хорошо, это только в России с вами церемонятся так вы и здесь гадите, а в Лондоне за 2 на 3 бокс для проживания пахать надо и выходные тоже,

уже не тысяча а 500

Говорить про недвижимость России вообще - дело бессмысленное. Квартира в Москве, С.-Петербурге, Екатеринбурге и других крупных городах ещё лет 150 будет хорошей инвестицией. В Москве строить нет места. А Москва будет ограничиваться МКАДом. Все остальное - неМосква. Вопрос сопоставления инвестиции в квартиру с вкладами в банке - для безграмотных (могу прокомментировать отдельно). Более того, безопасно разместить денежную сумму, предназначенную на квартиру безопасно в Российском банке дело проблематичное, и явно не выгодное. Вопрос выгодности аренды квартиры перед покупкой - тоже для непосвященных в данный вопрос людей. Аренда квартиры в Москве всегда несет высокие риски для нанимателей (повышение цены через короткий промежуток времени, низкая ответственность наймодателя, отсутствие законодательной базы в вопросе аренды квартиры и полная незащищенность нанимателя, низкий уровень специалистов по аренде жилья и ещё многое другое). Вывод - покупка квартиры в крупном городе России, а особенно в Москве - это хорошая и достойная инвестиция.

Евгений, я хотел назвал вклады примитивными, но выразился сдержаннее, назвав "простейшими" инвестициями, - чтобы не обижать тех, кого Вы называете безграмотными. К сожалению, таких (финансово безграмотных) у нас большинство. Что и подтверждают некоторые комментарии. Особенно тех, кто готов за 13% годовых покупать финансирование актива, приносящего ему от 0 до 5% годовых (это про ипотеку в рублях для вторички).
Что касается безопасности вкладов, то сам в этом году преспокойно получил через 3 недели после отзыва лицензии одного из банков свой вклад с процентами (по ставке 9% с ежемесячным присоединением, в общей сумме до 700 т.р.). Не так уж сложно и не так уж опасно разместить на год по 600-650 т.р. в 10-15-20 банках (если Вы один и копите на квартиру). Есть и такая "стратегия", и есть такие покупатели.

Сейчас уже не больше, чем в 3..

Золотые слова, Вадим. Согласен со всем. И как один из вариантов сохранения и приумножения подойдёт.

безграмотные сопоставляющие %% деньги не в банках хранят, а в ОФЗ, и доходность выше и надежность круче чем у сбербанки. А вы продолжайте в татфондбанках хранить.

Ну конечно каждый себя чувствует спецом,а на деле ни одного разумного и обоснованного ответа нет.Так и работаете, лишь бы комиссию получить, а что будет потом уже никого не волнует.

В нашей стране нужно покупать жилье даже в кредит, чем снимать квартиру.

И через 10-20 лет при покупке ~5млн кв будет заплачено 11-17млн. Т.о. "умный ипотекарь" "побогател" на 12млн в минус. Зато с хатой.

А Вы учитываете премиум-сегмент Москвы, где средняя доходность на сегодня 3-4 %, а также то, что Globalproperty включал в расчеты другие российские регионы?

полностью с Вами согласна,Елена.

Могу сказать и не про Премиум-сегмент: я продала свою квартиру за 11200000, сдают ее за 38000, итого окупаемость через 26 лет, что по данной версии выше - не доход. И это в Москве.
А вот другой пример: купила я на стадии строительства другую недвижимость, в Москве же, и ее окупаемость 12%. Так что тут надо просчитывать конкретный вариант, не надо спорить, просто учтите все нюансы и выбирайте застройщика тщательнее. А вот что все равно лучше вкладывать в недвижимость а не в банки - соглашусь. Лучше по 5% в год зарабатывать, чем профукать несколько миллионов из-за очередного коллапса. В нашей стране более надежных инвестиций пока нет.

В себя надо вкладывать. И магазин открывать, если деньги завелись. Потому что доходность даже у дурака будет точно выше 10-20% в год. Это называется оборот товара. А если бог смекалкой не наградил, то нанять спеца можно, чтобы управлял и рулил. И всё равно доходы не сравнятся с "зацементированными" средствами. Деньги должны оборачиваться, а не лежать. Скачайте книг умных и почитайте на досуге, те кто о недвижимостях мечтает.

ну насмешили!
автор, вы в теме вообще? похоже что совсем нет.
арендовать квартиру НЕ выгодно!!! Отдаешь свое и навсегда, безвозвратно!!!
купил квартиру по ипотеке, не нравится место - сдал квартиру и снимаешь там где нравится.
вообще расхотелось? продал квартиру, вернул банку займ, остальное себе.
у нас стоимость недвижимости растет.

Конечно же, российскому человеку никто не советует арендовать пожизненно вместо того, чтобы взять да и купить себе квартирку! Речь идет о том, что в мире во многих странах цены на недвижимость настолько высоки, что неразумно ее покупать при хорошо развитом рынке аренды и хорошем уровне доходов людей. Просто подождать более благоприятного момента. Но у нас - по-другому. Для себя лучше купить по многим причинам, а для инвестиций ситуация стала хуже - доходность падает, расходы растут. Но каждый делает вывод для себя сам - что ему лучше.

Vladimir - вообще считал общую сумму переплаты по ипотеке..Что значит снимать не выгодно????Во всем мире люди снимают..и наслаждаются жизнью....Это вы НЕ в теме дорогой...

Андрей, а вы считали уровень инфляции за 10 лет к примеру? Что такое 10000 рублей 10 лет назад были и сейчас? А цифра платежа не индексируется, через 10 лет вы просто из кармана достанете кошелек и в два захода кредит погасите.. Давайте рассуждать трезво по переплате. Если у вас НЕТденег и не предвидится, вы берете у банка деньги и естественно за это надо платить, радуйтесь что ипотеку у нас хоть под 12% (в среднем) можно взять, в Белоруссии под 49-69годовых дают. Вы можете не брать ипотеку и отдавать чужому человеку, арендуя жилье. А остальное пропивать, к примеру. Тогда и банку злыдню не достанется, но и у вас не прибавится- когда чуть денег в кармане появляется- очень быстро находятся места куда их пристроить можно. Но не сохранить. А сохранить опять где? В банке? Да упаси меня боже- прошлый год показал.

добавляю к комментарию. Второй вопрос о стариках - вы тоже когда либо пенсионером станете и государство вам обеспечит достойную старость за 6000 р в месяц. По любому дополнительный доход нужен- если вы ее (квартиру)купите к примеру своим родителям- посчитайте сколько проблем закроется сразу- квартира и так вам остается это раз, старикам прибавка к пенсии это два и самое главное- они делом заняты. А самое главное даже не это- они гордиться будут вами!!!Но это конечно с долей шутки но где вы видели пенсионеров играющих на биржах? Они молодцы хоть научились не доверять банкам- ну сколько же можно над людьми издеваться- 700000руб застрахованы в банках-а остальное? Кто опять эти деньги поимел- а люди их копят, складывают. это вообще похоже на ментов в засаде. С банками лучше не связываться. А куда вложиться простому человеку если ему к примеру в наследство миллиона три упало? А жилье- оно было, есть, и будет пока единственным надежным и стабильным условием сохранения денег. Придавила жизнь- можно продать всегда, а так спокойно сдавай в аренду- пусть не миллионы но на жизнь будет хватать. Я говорю о большинстве. Да, банки прибыль получают- а вы когда- нибудь давали в долг на 20 лет? Тут живешь и не знаешь что завтра за окном стукнет.

И через 10-20 лет при покупке ~5млн кв будет заплачено 11-17млн. Т.о. "умный ипотекарь" "побогател" на 12млн в минус. Зато с хатой.
Наталия, хватит людям мозги пудрить. Цирк уехал.

кто такой бред пишет не ясно
купил жилье, оно есть. а снимал 30 лет жилье, отдал кучу денег и у тебя ни чего нет.
не говоря о стоимости, если покупать котлован. купил 3 лимона, построили, стал 4

сейчас таких приростов нет, максимум 30% (я про новостройки)

Ничего страшного. Только надо выбрать застройщика, чтоб не прогореть и все ОК.

Ну так 30% от 3х это где то 4 и получается...

А кто же предлагает снимать 30 лет жилье? Об этом и речь - в России для себя многие считают разумней купить, а для сдачи в аренду - большой вопрос.
Но как вам такой кульбит: один человек в 1996 году купил в Москве хорошую двухкомнатную за 70 000 долларов, а другой не торопился, денег копил, снимал и летом 1998 года за 70 000 купил себе 2 таких квартиры:)

Но как вам такой кульбит: один человек в 1996 году купил в Москве хорошую двухкомнатную за 70 000 долларов, а другой не торопился, денег копил, снимал и летом 1998 года за 70 000 купил себе 2 таких квартиры:)------
Никак. В условиях Вашей задачки нет данных о способности фигурантов к экономическому прогнозированию:)

А потом уж очень хорошо он должен работать и копить - еще ведь снимал(выбрасывал на ветер)квартиру..Потом сама коробка - это очень мало, в нее еще вложить чуть не те же 70000 надо, чтобы был обжитой дом..

"Никак. В условиях Вашей задачки нет данных о способности фигурантов к экономическому прогнозированию:)"
Совершенно точно! Об их способностях никаких данных, но есть данные о способности экономики поворачиваться к человеку разными сторонами и неожиданно (или медленно) менять цены на недвижимость

"А потом уж очень хорошо он должен работать и копить - еще ведь снимал(выбрасывал на ветер)квартиру..Потом сама коробка - это очень мало, в нее еще вложить чуть не те же 70000 надо, чтобы был обжитой дом.."
Зарабатывал он быстро и играючи, как многие в те годы. Над деньгами не трясся, но шел уверенно в плюс. В нужный момент оказался с валютной наличностью и ему повезло)) Снимал хорошую квартиру всего-то долларов за 300 (в то время это было нормально) аккурат напротив своего офиса. И купил на вторичном рынке 2 квартиры, а не коробку. В общем, неплохо вырулил:)

В 90ые и не такое было))) но каждому свое.
Я бы сказал что вложения надо диверсифицировать. А то не дай бог снова все начнется как в 90ые!

Елена, подтягивать аналитику под фактор везения - занятие неблагодарное, никто не отрицает того факта, что сливки снимают люди, оказавшиеся в нужное время в нужном месте. Почему они там оказались, - вопрос отдельный. Меня же, в данном случае, не вполне устраивает несколько директивный характер статьи. Рассчитать инвест. привлекательность в данной теме - не бином
Ньютона, но вопрос, как сохранить единственные, сравнительно небольшие сбережения простому обывателю, остался за кадром. Возможно, это тема для следующей статьи. Я бы ознакомилась)

Пользователь957801, едва ли возможно сохранять директивность, когда наши эксперты, комментарии которых приведены в статье, придерживаются противоположных точек зрения. Но все равно спасибо, учту. Задача стояла скромная - если зарубежные аналитики говорят "нет, не выгодно", то что мы? и что думают наши эксперты? Чтобы попытаться дать ответ, как все-таки сохранить (и приумножить?) нажитое непосильным трудом, то тут нужно копать долго, основательно и серьезно. Придется попробовать, если Вы бы не против ознакомиться:)

Спасибо, Елена! Серьезность и основательность всегда в цене!
Наверное, охватить абсолютно все факторы невозможно, но, как грится, не математекой единой... Будем ждать новых интересных материалов. Удачи!

так 30% вы как раз и переплатите за три года пока дом строится, и это если в срок построят. те же 30% за эти три года вы можете получить в ОФЗ и купить уже на вторичке ничем не рискуя, а если собираетесь ипотеку брать, то за счет процентов еще и больше съэкономите.

Если реально, то выгоднее покупать двушку в Москве и сдавать комнату - жить самому и соотв. расходы "все включено" и жилец на глазах, но это надо адекватного "уживаемого" жильца. а это - редкость..

А Молдавия то с чего стала инвестиционно привлекательной для арендников, кто там в очередь стоит арендовать жилье?

Речь идет о соотношении P/R, благоприятном для покупки недвижимости - то есть, она там относительно дешевая, имеет перспективы для роста и окупаемости при сдаче в аренду (не глядя на то, что очередей из арендаторов там нет))

Да, такое ощущение, что статья заказная! Кому-то понадобилось, чтоб теперь кровно заработанные в банки несли)))) Но соль в ней в любом случае есть! Соотношение P/R примерно такое, как они описывают (я могу сказать про СПб), мы просто не правильно считаем срок окупаемости, у нас эти цифры своего рода идеальные. А если в расходы на квартиру внести налоги (которые кстати с 2015 года повысят на дополнительное недвижимое имущество), "амортизационные расходы" или ремонт квартиры (не всегда попадаются наниматели, которые хотят содержать арендованное имущество в хорошем состоянии) и т.п., про рост тарифов на услуги на эксплуатацию жилых домов ТСЖ я вообще не говорю! То действительно получается "бульон из-под яиц". Сама в своей профессии столкнулась с чем: клиент покупая 1 комнатную квартиру по ипотеке в спальном районе города, вынужден платить ежемесячные платежи по ипотеке значительно выше, чем стоимость месячной аренды квартиры, разница достигает 30-50%!!! Это же грабеж!!! Поэтому по-прежнему считаю, что для инвестиций лучше вкладывать деньги в коммерческую недвижимость.

Конечно, Вы правы! Но ликвидная коммерческая недвижимость стоит намного дороже 1-2 комнатной квартиры. Обращаю Ваше внимание - ликвидная - т.е. всегда быстро найдете нового арендатора и быстро продадите, если понадобится. У нас в Ростове-на-Дону ликвидная маленькая комм. недвижимость в большом дефиците.

А чем вам агенты насолили, быстро сдам выше жилье, еще и вам премия от меня 10 % от комиссии.

При сотрудничестве с грамотным агентом, простою не будет гарантирую, так же берется залог в размере месячной платы, если жильцы съезжают не предупредил, за месяц залог не возвращается. Если попорчено имущество вычитается из залога. При грамотном агенте все доходно. 89522030919

Бедолаги, при расчете годовой выручки учитывайте простои (когда нет арендатора и когда во время ремонта).
Также учитывайте затраты личного времени на поиск жителей, канитель с ними, на контроль и ежемесячное получение денег с них и уплаты коммуналки, а также потери и затраты времени на эксплуатацию и содержание объекта:
- НДФЛ 13%
- ремонт текущий и ремонт капитальный, в т.ч. замена и ремонт мебели и быттехники
- услуги ЖКХ
- затраты на выселение нерадивых жильцов
- налог на недвижимость (который со следующего или с 2016 года увеличится В РАЗЫ)
- возможные убытки от затопления соседей, проживающих внизу
- возможные убытки в связи с внезапным отъездом жильцов, которые просрочили платеж и тянули с оплатой, не заплатив за воду и свет

В последние 3 года цены на аренду не растут из-за массового ухода арендаторов в ипотеку, нормальных жильцов все труднее найти и дольше поиск, а перечисленные расходы на содержание недвижимости увеличиваются ежегодно.
Если покопаться, то можно привести еще явные и неявные затраты.
И как инвестиционный проект приобретение квартиры для сдачи однушки например в Красноярске, станет непривлекательной инвестицией с внутренней нормой доходности IRR=от 3 до 4% годовых и простым сроком окупаемости около 30 лет, а дисконтированного срока окупаемости нет - он отсутствует!
Вывод: стоимость недвижимости завышена, экономически целесообразнее жить в аренде!
Покупка по ипотеке и сдача в аренду - это полная несусветная глупость русского народа!

Аппер-миддл не полезет в ипотеку, чтобы сдавать потом в найм. Эти ребята прекрасно справляются с расчетами и без экспертов, привыкших оперировать "средней температурой по больнице". Вопрос в другом: как если не приумножить, то хотя бы сохранить сбережения, эквивалентные 1-2комнатной эконом-квартире. Попытка переориентировать население страны, где жилье до сих пор является сверхценностью, на доверие банкам - не менее несусветная глупость, чем покупка в ипотеку под найм.
Да, и по поводу "массового ухода арендаторов в ипотеку" утверждение сомнительное. Мотивация для найма вариативна, а эта самая "масса" нанимателей слишком неоднородна, чтобы делать такие обобщения.

"Покупка по ипотеке и сдача в аренду - это полная несусветная глупость русского народа"
Я смотрю, у "великих экономистов" денег куры не клюют. Мне, например, чтобы купить трехкомнатную квартиру, пришлось сначала купить в ипотеку "гостинку", сдавать ее, через 4 года взять небольшой кредит на "неотложные нужды" погасить ипотеку, продать "гостинку", погасить кредит, взять снова ипотеку, уже на 3-хкомнатную (сразу дохода не хватало на платежи). После ремонта и переезда продал свою 2-хкомнатную и частично погасил ипотеку. Окончательно погасил ипотеку только через год. Без всех этих телодвижений я бы не накопил на доплату с 2-х до 3-хкомнатной.

Пора ломать стереотипы. Например, что недвижимость – лучшее вложение. Надежное да (вряд ли сильно упадет). Но не всегда такое выгодное.

Пример из личного опыта. Полгода назад продали трешку в Москве. Деньги пока в основном разложили по банковским вкладам. Сами сняли новую и более просторную трешку (годовая стоимость аренды 4,7% от ее рыночной стоимости). Вклады, по которым разложены деньги, приносят не меньше 13-14% (с учетом ежемесячной капитализации). А некоторые «креативные» варианты типа «лесенок» «Тинькова» - и вовсе 16,5-18% годовых. Небольшой рост стоимости недвижимости не перекрывает эту доходность. И, конечно, вклады – предполагают гораздо большую мобильность. Нужны деньги, появился интересный инвестиционный вариант – пошел и снял. И да, несколько встреч с АСВ у нас в этом году уже было, по всем обанкротившимся банкам нам все выплатили в течение двух недель с момента отзыва лицензии.

Так что, пора перестать мыслить стереотипами.

Пора ломать стереотипы. Например, что недвижимость – лучшее вложение. Надежное да (вряд ли сильно упадет). Но не всегда такое выгодное. -----

Почему бы не учесть то факт, что для кого-то "лучшесть" - именно в долгосрочной надежности, а не в сиюминутной выгоде? :) Про стереотипы звучит здорово, но тема-то заявлена гораздо конкретнее)))

"Пример из личного опыта. Полгода назад продали трешку в Москве. Деньги пока в основном разложили по банковским вкладам"
ну что, отбили бабки? подозреваю, что нет и вряд ли сможете.

лучше бы баксов купили, 100% за год. Ну да ладно, лучше в рублях чем в квадратах

Вот мы тут с товарищем подумали и пришли к следующему....
1. Недвижимость- единственное средство накопления. Народ больше ни во что не верит и считает это лучшей инвестицией. а точнее единственной.
2. Из-за чрезмерной централизации власти, "желания царя, столицы"-в МСк происходит резка концентрация всех ресурсов страны. И см. п.1
3. Частная (!) недвижимость -один из единственных (если не единственный) способ что-то передать по наследству детям с какой-то гарантией, что не отберут. Ни доля в бизнесе, ни какие фонды не гарантируют раскулачивания.
Если мы же говорим о Западе, то там куча возможностей потратить свою жизнь и деньги. поэтому и не идеализируют вложения в недвижимость.

Вы полностью правы!

Безумные, не разу не были на западе зато знают как там хорошо, ...на западе чтоб выжить на до работать по 12 часов в день и выходные тоже, welcome

Нам впаяют такой налог на недвижимость скоро, что владельцы нескольких объектов будут отдавать несколько месячных зарплат, чтобы заплатить годовой налог!

Ничего особо страшного в планах нет, если вы говорите о жилой недвижимости. Вот с коммерческой там да, проблемы будут серьезные с налогами.

Я тут, понимаешь ли, ищу недвижимость, чтобы купить в кредит и сдавать. А тут на почту приходит письмо с заголовком "Не покупайте недвижимость, чтобы ее сдавать". Не, ну нормально, да? И как прикажете это теперь расценить?

Больше интересовался коммерческой недвижимостью, идущей как готовый арендный бизнес - чтобы чистая прибыль после всех расходов и налогов покрывала ипотечный платёж "с запасом". Не так-то просто найти такие варианты.

И вот интересно стало: существует ли возможность (может быть через какие-то схемы, чтобы например, заложить первый взнос в цену, или ещё какие) взять в кредит на физ. лицо недвижимость стоимостью 10 - 600 млн. руб. под обеспечение выплат доходами от её аренды, показав банку доходы продавца (а не свои), без поручителей, других залогов и первого взноса?

Нет, уважаемый! Сам так хочу, но банк не даст большой кредит без хорошего первого взноса, а далее варианты есть под доход (официальный-белый) от аренды. Не на такую сумму. Надо иметь близкого родственника в руководстве банка)))

А покупать в ипотеку стоит! Только посчитайте экономику.

Бред, конечно. Естественно, и жильё могут отнять у человека. Но обезопасить его от этого всё же проще, чем обезопасить себя от всех перипетий перестройки. революций, смен курсов. распадов страны родной и прочих катаклизмов. Я хорошо помню времена. когда пришёл Горбачёв к власти. Потом началась свистопляска с инфляцией, цены просто с ума сошли. В некоторых отраслях и на некоторых производствах вообще не платили, потом выдавали задолженность по з/пл., когда уже эти деньги ничего не стоили. И только тот, у кого хватило ума купить хотя бы дома в деревне, в районном центре, смогди как-то сохранить свои деньги, сбережения вопреки павловской реформе. Пусть не сразу, а через несколько лет, но эту недвижимость всё же можно было продать по нормальной адекватной стоимости. А кто держал в банке деньги, помните, что с ними случилось? так что эта статья или провокация. или писал её совершенно некомпетентный человек.

Точно, ПРОВОКАЦИЯ!!! -))

Я сдаю квартиры в Московской и Тамбовской области более 10 лет и не вижу смысла вкладывать деньги кроме как покупки квартит т.к в нашей стране нет более надежного вложения. Банки лопаются- а хаты как стояли так и будут стоять, тем более в плане аренды они очень востребованы. Негативный момент в том что ЛЮБУЮ квартиру загадят. Это не зависит от того эконом квартира или элитка!!! Кто-то не доплатит и уедит, прихватив телевизор. Кто-то будет кормить завтраками по оплате, не заплатив за 3 месяца просто исчезнет. Кто-то заплатит за 2 месяца вперед может подраться с соседом, разбить унитаз и нагадить в шкаф и так же раствориться. Если вы сдаете элитку то Вас и в квартиру чаще чем 1 раз в месяц-то не пустят.
Мой совет сдавать эконом квартиры со старой мебелью (кровать, телевизор, холодильник, ванная и плита обязательны), их и сдать проще и если, например, ребенок разресует обои, то не жалко. И не вздумайте сдавать своим хорошим знакомым-их потом не выгонишь, а платить будут мало. Поселите одного таджика-будет жить целый аул! Платить они платят исправно, но вот проблемы с соседями и визиты участкового точно обеспеченны. Удачи.

Для ПМЖкупили дом в 98 году. за 14т.р.Ремонт так, между делом, снимая жильё, всё равно надо ремонт делать, разгребать грязь, с евроремонтом нам снимать не по карману.В 2003 изменились обстоятельства,пришлось продать дом этот за30 000р. муж переехал в другую обл, (я жила в Моск. об, в квартире родителей) и купил дом в деревне в 2007 за 25т. р. Крепкий но запущенный, цена рыночная. Я приезжала на лето. Особых денежных и трудовых вложений не делали.жили на копейки, я тогда уборщицей работала, муж в деревне символическую зарплату получал. Мелкими суммами сделали пригодный для проживания. Опять изменились обстоятельства. Продали этот дом в 2014 за 210 000р. И в каком банке нам бы сохранили эти деньги и их покупательную способность? А в Подмосковье в нашем посёлке такие квартиры, как наша в 99 ещё можно было купить за 10 000&. В 2009 АН оценили нашу квартиру на 2 000 000 руб. А в 2013 мы её продали за 3 000 000 р.Оценили её две конторы независимых АН. И в ремонт этой квартиры мелкими порциями я вложила 100 000 р. И какой банк бы предоставил такие условия? . Сейчас мы купили за 1 000 000р. дом 3 комнаты со всеми удобствами, с участком, с бОльшей площадью, тёплый, решили кое-какие финансовые семейные проблемы, благодаря свободным деньгам. И посёлок в Подмосковье по условиям жизни и инфраструктуре уступает тому посёлку где мы сейчас живём. Даже в плане рабочих мест лучше. То есть, мы улучшили свои жилищные условия. Лучше бы отдала банку и снимала жильё?

Все у вас получилось правильно и разумно. Последние 16 лет квартиры и дома росли в цене и те, кто вкладывал туда деньги, выиграли. Те, кто купил жилье для себя или своих детей и внуков - тоже выиграл. Но сегодня мы находимся в другой точке. Цены на жилье очень завышены, ресурс роста исчерпан (если учесть состояние экономики). Если кто-то тем не менее хочет влезть в долги и купить недвижимость сейчас, чтобы "было" и чтобы детям осталось и т.д., то он, во-первых, не сможет извлечь из нее хороший доход, если будет сдавать в аренду, а во-вторых, он рискует через 5-7 лет стать свидетелем того, как вокруг такие же квартиры будут стоить на 70-100% дешевле. Но не дороже, уверена! Если человек хочет быть спокоен, что не потеряет все свои деньги и останется с недвижимостью на долгие годы - отлично, но если он хочет заработать денег, то на сегодня это далеко не лучшее вложение.

В нашей стране недвижимость всегда была завышена, кроме глухой глубинки. Согласен с Вами только в том, что новостроек все больше и больше и до насыщения рынка уже недалеко. Но в РФ сформировался спрос на жилье, т.к. СССР не обеспечил достойным жильем всех граждан. Даже не успели отселить всех нуждающихся из коммуналок и бараков. В крупных городах спрос на жилье сохранится. Еще нужно добавить о приросте населения и молодых семей с 2-3 детьми, которые тоже нуждаются в улучшении жил. условий.

Я тут, понимаешь ли, ищу недвижимость, чтобы купить в кредит и сдавать---""" Денис, вы очень умный, конечно. Но поверьте - там всё схвачено. У меня есть знакомые, которые тоже додумалиь до такого варианта. Прогорели все, редким счастливчикам удалось выйти по нулям, остальные с минусом. У аппарата тысяча способов честного отъёма денег у населения. Опыт показывает, что без волосатой лапы из подобной затеи ничего не выходит. Может, у вас получится. Я желаю вам удачи. Ну а на всякий случай: А работать вы не пробовали? Некоторые как раз таким способом зарабатывают. Проверено.

Елена, спасибо за комплимент. Удивительные Вы вещи рассказываете, даже стало интересно. Например, - где "там" - схвачено, и что - "всё"? На каких условиях приобреталась недвижимость, что оказались с минусом? Это что же там за "аппарат" такой, который мешает честным людям исправно платить налоги и платежи для банка с прибыли от сдачи площадей (находящихся в залоге у банка), распорядителями которых они любезно согласились стать?

Насчёт удачи. Считаю приемлемым вот что: "Да не отходит сия книга закона от уст твоих; но поучайся в ней день и ночь, дабы в точности исполнять все, что в ней написано: тогда ты будешь успешен в путях твоих и будешь поступать благоразумно." (Библия, Иисуса Навина 1:8). А "удача" - это что-то призрачное, непонятное. Сделал дело как надо - получил результат. А от "удачи" - никакого толку (проверено).

По поводу работы лучше меня не спрашивать - иначе я Вам тут поэму напишу. В двух словах - не тот масштаб (требуемых сумм просто "работать" - надо 100 лет без трат на питание, а своё дело - другое дело, и (почему-то) интереснее). От труда же никуда не деться всё равно (да он и в арендном деле присутствует) - это обязательно.

Реальная ситуация в Воронеже:

на вторичке 1к.квартира (38 м) "сталинка" без лифта, с простеньким но свежим ремонтом, в районе близкий к центру стоит 2,2-2,4 млн.р. Сдавать такую квартиру можно примерно за 12 т.р.+ коммуналка. Максимально возможный доход в год от сдачи в аренду, составит 144 тыс.р. А депозит в банке при ставке 10% годовых с 2,2 млн.р. получаем гарантированный доход 220 тыс.р. Последние 4 года у "вторички" рост стоимости 3-6% в год. Так что сдавать на длительный срок замрочно и не выгодно, разве что посуточно, но это уже бизнес!!

Кто боится дисквалификации банков, можно разбросать 2,2 млн.р. в 3-4 банка (не более 630 тыс.р. в один банк). Для тех кто ждет экономической катастрофы, что вероятно при падение цены на нефть или войне, то при таких условиях, недвижимость так же обесценится, вот на этот случай, лучше максимально закредитоваться ипотекой на длительный срок, впрочем большая часть населения и так в кредитах!!!

Ситуация в Воронежской области:
Уже третий год продаю скромный но хороший домик 100 м.кв. с участком 10 с и удобствами, в районном центре за 2,5 млн.р., продавать дешевле нет смысла. Если вы не строитель, самому построить дороже. Другой вариант, 1 комнатная квартира (32 м.кв.) стоит до 0,8- 1 млн.р., а снять её 3,5 т.р.+коммуналка.Так что в провинциях сдавать однозначно не выгодно, зато очень выгодно снимать при такой цене!!!

Очень хорошо знаю, что такое "продавать" или "покупать" "хорошенькие домики". Один конкретный домик - это не показатель. Люди платят за место, за соседей. Сама в поисках жилья пересмотрела десятки домиков. Он, может, и стоит этих денег, но ищешь именно удобное, удачное место. Бывает, что дорогой дом годами не продаётся и за полцены, а более простой и дешёвый за свою реальную стоимость уходит в лёт, даже без объявлений, просто местные берут, и только потому, что расположен в двухсот метрах дальше, но на горке, в более тенистом месте, на более чистой и спокойной улице. А съём квартиры в райцентре - проблема, мало предложений и маленький выбор. А то и вообще нет квартир на сдачу. Да и сдают временно, в любой момент попросят съехать. А ремонт, как правило, всё равно там приходится арендатору делать.

писанные условия банковских вкладов очень заманчивы. Но если бы так. Мой отец имел деньги на две двушки в Подмосковье. Но держал в банке. Дефолт, пропало всё, потом начал работать на двух работах, копил снова - опять дефолт, рубль рухнул. Опять по нулям. Потом выпросил деньги у моего брата уже в валюте хранил в самом надёжном банке под приличные проценты. Четыре года всё отлично, потом банк обанкротился. Кое-как получил свои, но без процентов обещанных. То есть прибыли - ноль. теперь опять копит, на старость, отчисляет из пенсии копейки в банк. Спрашиваю. почему не хранит дома? ответ: " а чтобы не украли". Ну не знаю. Однако я не сторонница сто раз наступать на те же грабли. Говорить и обещать у нас умеют все. Но где гарантии? У отца теперь вся надежда на нас, так как мы-то в недвижимость всё же вкладывали, хоть жильё кой-какое есть. А если бы он хотя бы в улучшение нашего жилья вкладывал, то ему самому же удобнее на старосте лет было бы с нами жить. Ну хоть бы мансарду оборудовали. И рыночная цена дома всё же бы была выше. А так деньги просто неизвестно кому отдал. Ну несите в банки. Им деньги нужнее, наверное. чем вам и вашим детям.

Может, название статьи некорректно?... Такое ярое обсуждение.
Ведь расчет простой: беру в кредит на 60 месяцев комнату за 1500 т.р., сдаю за 10 т.р., для выплаты кредита каждый месяц доплачиваю 15 т.р. Итого через 5 лет: затраты 200 т.р. (перв.взнос)+900 т.р.(выплаты из собств.средств). Комната по прошествии 5 лет моя, продаю её, например, по той же цене 1500 т.р.. Прибыль равна 400 т.р.. Прибавив к прибыли накопленный за 5 лет капитал появляется возможность купить в ипотеку квартиру.
В чем здесь грубая ошибка?
Как-то разве можно, не зная финансовых азбук, по-другому вложить 200 т.р., вкладывая потом ежемесячно по 15 т.р. (а не единовременным платежом 900 т.р.) получить через 5 лет 1500 т.р.

Давайте взглянем, что об этом пишет Роберт Кийосаки - известный инвестор и предприниматель.

Золотое Правило:

Ежемесячные платежи по кредиту на покупку недвижимости для сдачи в аренду не должны превышать суммы ежемесячной платы за ее аренду!

Роберт Кийосаки заявляет, что при постоянном соблюдении этого правила ваша доходность вложений в недвижимость для сдачи в аренду бесконечна. Берете ипотеку, приобретаете квартиру, сдаете ее в аренду и арендную плату используете для погашения кредита, а разницу забираете себе.

Неужели непонятно, что есть понятие "срок окупаемости" и после того, как арендодатели оплатят расходы доходность с каждым годом увеличивается именно в геомертической прогрессии.

Олег, по-моему, в Ваших расчетах ошибка. Если воспользоваться ипотечным калькулятором и поставить туда: стоимость комнаты 1,5 млн. руб., первый взнос 200 тыс., 12,5 % (стандартный вариант), то получится, что переплата банку за весь срок составит 454 839 руб. (то есть за 5 лет Вы заплатите 200 тыс. первый взнос + 1,3 млн. остаток стоимости комнаты + 454 839 руб. банку = 1 954 839). Это Ваши расходы (не будем сюда приплюсовывать расходы по покупке комнаты, которые падают на покупателя, налог на имущество, хозяйственные расходы по комнате (ремонт, покупка мебели для сдачи в аренду), а также коммунальные платежи, которые Вы, допустим, повесите на арендатора). Теперь Ваши доходы: 10 тыс. в мес. аренда - за 5 лет 600 тыс. Вычитаем из общих расходов 1 954 839 доход 600 000 = 1 354 839 руб., то есть сумма, за которую в сухом остатке Вы получаете комнату через 5 лет. Если Вы ее, по Вашим расчетам, опять продаете за 1 500 000 руб., то получите выигрыш (доход) 1 500 000 минус 1 354 839 (за которые комната обошлась за 5 лет) = 145 161 рубль

А теперь возьмем калькулятор Сбербанка и выясним, что если мы положили бы 200 000 руб. на 5 лет (3 года, потом еще на 2) с капитализацией процентов и ежемесячным пополнением на 15 000 руб., то Вы получили бы доход 255 200 руб., то есть примерно на 110 000 руб. больше, чем в грандиозной операции с комнатой. И еще не факт, что Ваш жилец будет жить в комнате все 5 лет и исправно платить, и что он не приведет комнату в такое состояние, что перед продажей небольшой ремонт затеять придется))

И, кстати, хорошо сказал Роберт Кийосаки! Попробуйте привести пример квартиры, по которой ипотечные платежи были бы ниже арендных ставок.

"Так что в провинциях сдавать однозначно не выгодно, зато очень выгодно снимать при такой цене!!!" --ну и кому это надо? никому не надо.

И кто знал в августе, когда начиналось это обсуждение, что случится с курсом рубля сейчас? И кто знал и кто знает, что будет дальше? Кто успел прикупить недвижимость до того, сейчас спокойнее себя чувствует. Недвижимость как стояла, так и стоит. А с курсами вообще непредсказуемая ситуация. Ипотеку сейчас ведь в рублях оформляют. Инфляция будет, цены вырастут, зарплаты подтянутся.Так уже было неоднократно. Реальная цена квартиры конечно, снизится. Для тех, кто успел. Так в чём был смысл статьи? чтобы во-время отговорить покупателей от возможности успеть приобрести жильё за рубли, пока их курс так резко не упал? Тоже мне, аналитики-специалисты. Просто пальцем в небо. Правильно говорят: послушай совет финансиста и сделай ноборот - не прогадаешь.

Человек остался с жильём, то есть с реальным товаром, а не с виртуальным электронным счётом который могут выдать или нет. Сегодня выдают. Пока. мы помним, как вдруг все эти накопления обнулились, а жильё никуда не делось. дело в том, что задним умом все крепки. Но вы дадите гарантию, что что-то подобное павловской реформе не повторится в ближайшие 10 лет? Кто на Украине ожидал инфляции ТАКОЙ? А сколько арестованных счетов, хранившихся за рубежом? В валюте именно. Да с этими счетами делают всё, что хотят. да просто снимают с карточки, потом не всегда удаётся восстановить даже судом. Жильё отобрать труднее. Окупится-не окупится, зато ОНО ЕСТЬ. И хоть каклй-то постоянный доход будет давать.

почему в минусе?Покупка квартиры в августе 2014 и сдача ее-как раз плюс!

кто знал, тот прикупил баксов, и чувствал себя гораздо лучше тех кто набрал ипотек под 15%. Ибо вместо однушки, мог купить трешку, а инфляция на цены на недвигу совсем не повлияла

что будет с деньгами этой осенью, в начале 2016, к концу 2016? Прогнозы противоречивые. Процент по вкладам не покрывает инфляцию. В политике полная неизвестность. Что будет с ценой на нефть никто не может сказать.доллар обесценится, это вопрос времени. Да вообще (не дай бог) третья мировая. доллар говорят, что перед его обрушением его по логике биржевой, сначала должны хорошо очень поднять, после чего сразу резко опустить. Чтобы удачно инвестировать в валюту, бумаги ценные,нужно внимательно следить за всеми процессами в политике и экономике. хорошо разбираться. для этого нужно заниматься этим профессионально, работать в этой области. Здесь есть такие? Только тогда имеет смысл манипулировать с валютой, вкладами, процентами. профессиональные дельцы и живут именно за счёт таких. как мы, менее сведущих в этих вещах. За счёт наших вкладов, переигрывая нас. Силы не равны всё равно. Так что деньги - не товар. Это виртуальный символ, сам по себе не имеющий ценности никакой, кроме оклейки стен, да и то уже не имеет. А недвижимость - это реальный товар, необходимый человеку. При исчезновении денег остаётся натуральный обмен товарами. При исчезновении товаров деньги потеряют смысл. , как случается при катаклизмах, войнах, всяких потрясениях. Были мы уже этому свидетелями.

Разрешите короткий вопрос по поводу этой статьи http://realty.dmir.ru/articles/36249/ по поводу того, что невыгодно покупать недвижимость, чтобы сдавать. Ведь расчет простой: беру в кредит на 60 месяцев комнату за 1500 т.р., сдаю за 10 т.р., для выплаты кредита каждый месяц доплачиваю 15 т.р. Итого через 5 лет: затраты 200 т.р. (перв.взнос)+900 т.р.(выплаты из собств.средств). Комната по прошествии 5 лет моя, продаю её, например, по той же цене 1500 т.р.. Прибыль равна 400 т.р.. Прибавив к прибыли накопленный за 5 лет капитал появляется возможность купить в ипотеку квартиру.
В чем здесь грубая ошибка?
Как-то разве можно, не зная финансовых азбук, по-другому вложить 200 т.р., вкладывая потом ежемесячно по 15 т.р. (а не единовременным платежом 900 т.р.) получить через 5 лет 1500 т.р.
Это где же,в каком городе можно комнату сдавать за 10000р?? Разве что в Москве? Но там НЕТ комнат по 900000р,я уверена.Купить комнату за 900000 р реально в Чебоксарах,но и сдавать будешь за 5-6 тыс руб.

Интересная дискуссия.Банковский депозит действительно доходнее,если посчитать на калькуляторе.Но,если жить на проценты,а тело депозита не трогать,то инфляция со 100% гарантией уничтожит весь депозит.Недвижимость-это в любом случае актив,который никогда не обесценится,может подешевеют,может подорожает,но никогда не превратиться в пшик.Будет инфляция,квартира будет дорожать,сильно,слабо,но будет дорожать.

Дорожать? Так почему же даже столичная недвижимость в нынешний кризис почти в два раза подешевела (если в баксах)? А уж вторичка в городах -немиллионниках и с большим дисконтом никак не продается... А если деньги срочно понадобятся, квартиру придется в полцены продавать, а значит, это тоже пшик((И не все квартиры ликвидны и дорожают, а в этот кризис вообще доллар оказался более лучшим вложением, чем квадратные метры, которые вряд ли вернут свою стоимость... Аренда - тоже сложный способ получения дохода. И не всегда можно выгодно сдать: возможны простои, арендаторы могут не платить. А ремонты, кварплаты, возможные заливы-пожары и прочие расходы, разве не удешевляют квартиру? Если первое жилье, для себя покупать, это еще понятно, а вот как инвестиция - недвижимость - актив не однозначный. Нет ничего надежного, у всего свои минусы(

Сейчас на аренду выставляют не только объекты недвижимости, доставшиеся по наследству от прошлых поколений, как это было принято раньше.

В наши дни многие люди покупают квартиры лишь за тем, чтобы выставить их на продажу. И относится это не только к новостройкам. Сделав косметический ремонт, можно выгодно сдать жилье даже в старом фонде. Конечно, стоимость будет несколько ниже, но затраты окупятся довольно скоро.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду? Сдавать квартиру выгодно, если это делать правильно. Существует немало рисков и подводных камней, с которыми может столкнуться собственник, предлагающий в аренду жилплощадь.

К примеру, недобросовестные арендаторы могут сломать технику, испортить мебель, если среди квартирантов были дети – беспокоиться следует даже за обои, которые после выселения могут оказаться изрисованными. Все это подразумевает, что придется снова потратиться на ремонт и отбитые за, скажем, год аренды деньги опять уйдут «в оборот».

ВАЖНО: Защититься от недобросовестных квартиросъемщиков собственнику поможет письменное соглашение об аренде квартиры. В нем следует прописать паспортные данные и основные положения о правах и обязанностях, как арендатора, так и наймодателя.

Такой документ имеет юридическую силу и в случае возникновения претензий, споров или конфликтов, может быть рассмотрен в судебном порядке.

Какое жилье лучше всего подойдет?

Какое жилье лучше всего сдавать? Ответ очень простой – хорошее. Квартира должна быть чистой и аккуратной. Совсем необязательно делать в помещении евроремонт и обставлять его дорогостоящей дизайнерской мебелью. Лишь тогда будет гарантия получения высокого дохода от сдачи жилой недвижимости в аренду.

Самый популярный вариант квартир – это светлое уютное помещение, обставленное современной мебелью и необходимой техникой. Если вы купили или получили в наследство квартиру, которую хотите выставить на аренду, рекомендуется обратить внимание на следующее:

• комната: платяной шкаф, комод, диван, тумба под телевизор, письменный стол;
• прихожая: шкаф-купе, подставка под обувь;
• кухня: кухонный гарнитур, кухонный стол, три-четыре стула.

• комната: телевизор, кондиционер;
• санузел: электрическая вытяжка, стиральная машина;
• кухня: плита, холодильник, микроволновая печь.

Способы осуществления

После того, как квартира подготовлена к сдаче, следует определиться как вы будете ее сдавать: самостоятельно или через риэлтора.

Конечно, можно совместить оба варианта, вот только агентства гораздо охотнее предлагают своим клиентам те квартиры, которые не находятся в общем доступе в интернете. Риэлторов всегда будет напрягать тот фактор, что после показа потенциальный арендатор уйдет думать и попросту найдет предложение самого собственника в сети.

ВНИМАНИЕ: Не стоит выдумывать цену на аренду квартиры из головы. Для начала просмотрите похожие предложения в вашем районе в интернете. Для этого зайдите на любой популярный сайт-поисковик по недвижимости и определите критерии запроса: район, количество комнат и так далее.

Хороший ремонт и наличие мебели и техники позволит увеличить цену на аренду порядком на три-четыре тысячи от величины стоимости средних предложений.

Выгодно сдать квартиру в аренду достаточно легко. Главное правильно подойти к этому вопросу. На ухоженные уютные квартиры всегда будет хороший спрос. Самое главное – не забывайте заключать договор найма , чтобы обезопасить себя и свое имущество от беспечных и недобросовестных нанимателей.

Эксперты рынка прогнозируют: не исключено, что следующий год пройдет под знаком аренды. Покупатели откладывают сделки для лучших времен, ждут когда же в себя придут ипотечные банки, устаканится ситуация на работе. А сложный период переждут, снимая квартиры и комнаты. Что же касается продавцов жилья, то те у кого «не горит» попридержат жилплощадь, а чтобы она не простаивала – сдадут в аренду. решил проверить, много ли заработают арендодатели, в частности, те, кто сдает комнаты. Ведь, наверняка, из-за дороговизны московской жизни «комнатных» жильцов будет легче найти.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Низкая доходность аренды - постоянная тема страданий московских рантье. Она приносит не более 4-5% годовых - это значительно меньше, чем предлагают сегодня банки на вкладах. На самом деле доходность еще меньше: приведенная выше цифра - это «брутто», надо еще сделать поправки на квартплату, ремонт, налоги. Стандартная рекомендация: приобретать квартиры в домах бизнес-класса - там, говорят, проценты повыше. Однако эти объекты намного сложнее сдать, вполне можно просидеть около квартиры несколько месяцев, поджидая арендатора. Да и цена «входного билета» для инвестора высока - у многих просто нет достаточного количества денег. Может быть, имеет смысл пойти в прямо противоположную сторону - купить для сдачи комнату?

Доступно…
С чем согласились все опрошенные нами эксперты - комнаты действительно стоят дешевле. Цены на большинство из них находятся в пределах $100-120 тысяч. Правда, как напомнила корреспонденту Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» , траты начинающего рантье не ограничатся только ценой: необходимо еще заплатить за поиск варианта и оформление сделки, сделать в комнате косметический ремонт и приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники (стол, кровать, холодильник). Мария Жукова оценивает эти расходы в 6, 5 и 2 тысячи долларов соответственно - в итоге готовый к сдаче в аренду объект обойдется в $113-133 тысячи. Это, конечно, намного меньше квартир, минимальные цены на которые (без учета подготовки к аренде!) начинаются сегодня от $150 тысяч.

…но выгодно ли?
Мнения высказывались разные, но все в итоге сводилось к тому, что чудес не бывает: комнаты заметно дешевле квартир при покупке, но и в аренде они будут приносить ощутимо меньшую прибыль. Как говорит Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации «Рескор» , иногда комнаты действительно предлагаются по 17-18 тысяч рублей в месяц. Но это - в Центре, где и продажные цены высоки. Если же брать объекты на окраине, которые и можно купить по приведенным в предыдущей главе ценам, то их арендная цена будет в районе 12 тысяч рублей (если жить будет один человек) и до 15 тысяч - если проживающих двое. Как ни крути, комната - это 60-70% однокомнатной квартиры, что в продаже, что в аренде…

Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда») приводит такие расчеты: покупаем комнату за $100 тысяч , дополнительные траты составляют, как мы помним, еще $13 тысяч . Первоначальные вложения выходят $113 тысяч . Сдать такой объект получится за $500 в месяц , около $50 составят ежемесячные расходы собственника - квартплата, коммунальные платежи. В год доходы составят $5400. 13% надо заплатить в виде подоходного налога (причем он платится не с $5400 , а с $6000 - налоговые органы считают, что собственник квартиры не вправе выводить квартплату из-под налогообложения). Налоги составят, таким образом, $780 . Общий итог вырученных за год денег - $4620 , что составляет менее 4,1% от вложенных $113 тысяч . В данном расчете, напоминает Мария Жукова, еще не учтены периоды простоя комнаты, когда одни жильцы съехали, а другие еще не найдены, затраты на страхование, а также расходы на ремонт в период эксплуатации - то кран потек, то окно разбилось… В общем, менее 4% годовых - вот она, реальная доходность арендного бизнеса. Что с квартирами, что с комнатами…

Страшней соседа зверя нет
Главное отличие комнат от отдельных квартир - это, как известно, наличие соседей. Мысль известная, даже банальная, но не становящаяся от этого менее правильной. Итак, как могут повлиять соседи на ваш арендный бизнес?

Повлияют, к сожалению, очень плохо. «Людей этих можно понять, - говорит Ольга Владиславлева («Рескор»). - Скорее всего, раньше они жили практически в отдельной квартире: чужие комнаты были закрыты. Теперь вдруг кто-то появился - что само по себе неприятно. Если же жильцы на снимаемой жилплощади начинают время от времени сменяться - это уже неприятно вдвойне». По словам эксперта, соседи препятствуют заселению арендаторов всеми способами - вплоть до того, что меняют замки на входной двери в квартиру. «У нас был такой случай: людям (даже не арендаторам, а самим владельцам комнаты) пришлось проникать на собственную территорию с помощью милиции. И органы правопорядка, как выясняется, ничего не в состоянии сделать. То есть открыть дверь и провести хозяев в комнату - это, конечно, можно, но не будешь же каждый вечер приходить в собственный дом с участковым милиционером!»

С тем, что соседи - самая главная проблема, абсолютно согласна и Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). «По закону вы всегда имеете право сдать комнату - это ваша собственность, - отмечает она. - Однако существовать жильцу придется бок о бок с другими квартирантами, а у тех всегда есть возможность создать невыносимые условия… Случаи, когда в отношениях с соседями все в порядке - скорее исключение, чем правило».

…Размышляя о том, как добраться до вожделенных стульев, Остап Бендер говорил, что существует «много старых, испытанных приемов». В их числе:
1) простое знакомство,
2) любовная интрига,
3) знакомство со взломом,
4) обмен и
5) деньги.
Последнее, по мнению великого комбинатора, было самым верным.

В принципе, большинство из названных методов (кроме номера три) применимы и в общении с соседями. И самым верным здесь также оказываются деньги. «Планируя сдавать комнату, необходимо обязательно договориться с остальными проживающими в квартире, причем заранее, - категорична Ольга Владиславлева («Рескор»). - Наилучший вариант - заплатить им за беспокойство, но возникает вопрос: сколько платить? Если отдавать половину арендной платы, то вся затея со сдачей станет невыгодной. Если же предложить 1000 рублей - они могут и возмущенно отказаться…».

Владельцам на заметку
Подавляющее большинство «лишних» (например, доставшихся по наследству) квартир - это, конечно, 1- и 2-комнатные. Но из всякого правила встречаются исключения - у некоторых москвичей вдруг появляются и 3-комнатные квартиры, и даже еще бóльшие. Если желания продавать нет (тем более при нынешнем состоянии рынка!), то логичным выглядит решение сдавать. И - в свете того, что сказано выше - м.б., разумнее делать это не всей квартирой целиком, а покомнатно?

«В торговле всегда действует правило: можно продать свой товар оптом, но дешевле. Или в розницу - но в этом случае будет больше сложностей. Полученная сумма окажется значительней, однако остается вопрос: много ли ты на этом выгадаешь? - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». - Все это вполне подходит и к аренде. Да, итоговая сумма от сдачи покомнатно - больше. Но велика вероятность, что квартиру угробят. Само мероприятие организационно сложнее: собирать деньги с 3-4 арендаторов, гасить возникающие между ними конфликты». В общем, тот, кто готов получить эти проблемы в обмен на лишние несколько тысяч рублей в месяц - пойдет по такому пути. Те же собственники, кому дороже комфорт и некая стабильность, постараются сдать одной приличной семье. По той же самой логике, как некоторые сдают знакомым подешевле: денег меньше, зато дополнительные гарантии стабильности и аккуратности.

Другие эксперты добавляют к этой картинке дополнительные штрихи. Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда») еще раз напоминает о таком неприятном явлении, как простой: одни жильцы съехали, а новых еще не нашли. Ясно, что при «покомнатной» модели простоев будет больше: сначала собственник найдет первых снимающих, потом вторых, потом третьих - глядишь, из первой комнаты люди уже и съехали. Еще аспект: квартира должна быть соответствующих кондиций: там должны быть внушительных размеров общие помещения - санузлы, кухня. Потому что три-четыре семьи, даже поместившись в комнатах, вряд ли смогут сосуществовать в 6-метровой кухне.

А вот Ольга Владиславлева («Рескор»), напротив, видит даже определенный позитив в такой сдаче. «3-4-комнатные квартиры - достаточно дорогой товар, - отмечает она. - Люди, согласившиеся платить не менее 40 тысяч рублей в месяц, наверняка, будут достаточно придирчиво относиться к состоянию квартиры, отделке. Те же, кто снимает комнаты, делают это от бедности, и совсем не склонны капризничать. Так что если квартира у вас «убитая», сдавать ее покомнатно - м.б., единственно возможный вариант».

Резюме
Вернемся к изначальной теме этой статьи - приобретение комнаты с целью сдать ее в аренду. Может показаться, что мы отговариваем от этой мысли: и доходность, как выяснилась, совсем не высока, и хлопот много. Это так, но имеется одна важная деталь: комнаты в продаже существенно дешевле, чем квартиры. А значит, есть немало людей, которые комнату купить могут, а квартиру - никак.

Вот им-то и имеет смысл поразмышлять над этой идеей. Общеизвестно, что арендный бизнес сам по себе непривлекателен: кому интересны 4% годовых?! Но все меняется, если посмотреть со спекулятивных позиций: приобретаем недвижимость с целью ее последующей перепродажи, а на период вынужденного простоя сдаем в аренду. Арендный доход в этом случае - не самоцель, а приятное дополнение. С этой точки зрения комната под сдачу - это уже не так бестолково: цены на недвижимость сегодня, конечно, снижаются, но вечным этот процесс быть не может. Рано или поздно снова начнут расти, никуда не денутся. И если есть желание включиться в игру - комната может стать очень неплохой «стартовой площадкой». Нужно только не забыть обо всех «подводных камушках», в первую очередь - соседях.

Примеры предложений комнат в аренду

Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании , долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.

Сколько можно заработать?

«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.

Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре

* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.

Как выбирать квартиру?

Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м) – они составляют 70-80% предложений на рынке. «Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:

• Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
• Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
• Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
• Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
• Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.

Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.