Municipal rent. Leasing komercijalnih nekretnina - zamršenosti procesa O pitanjima zakupa poslovnih prostora

Kako brzo prodati ili iznajmiti bilo koju komercijalnu nekretninu

U Rusiji postoje milioni kvadratnih metara komercijalnih nekretnina, a njihov broj se povećava svake godine. Trgovački i zabavni kompleksi, poslovni i kancelarijski centri rastu kao pečurke na kiši, ali... da li se prodaju tako brzo kao što se grade?

Okruženje u kojem posluju prodavci i vlasnici komercijalnih nekretnina

Internet je postao popularan i najefikasniji kanal za oglašavanje nekretnina, koji nudi ogromne mogućnosti - oko 200 oglasnih ploča i portala o nekretninama, koji mjesečno privlače preko 30 miliona potencijalnih kupaca i zakupaca ruskih nekretnina. Reklo bi se da je s takvom potražnjom prodaja i izdavanje i najnelikvidnijeg skladišta prava stvar.

U praksi je situacija drugačija. Prodavci i iznajmljivači mogu doprijeti do najviše 5-15% potencijalnih kupaca. Razlog tome je ograničen broj resursa koje koriste za svoje oglašavanje. Nekretnine, Hand to Hand ili drugi) koje pregleda oko 10-15% od ukupnog broja kupaca. Još 85-90% je rasuto po preostalim resursima, uključujući regionalne resurse.

Ova skromna prosječna pokrivenost tržišta je posljedica tehničkih karakteristika oglašavanja na Internet resursima.

Prilikom prodaje/iznajmljivanja jedne nekretnine, vlasnik ili upravnik je primoran da prolazi kroz dugu rutinu: odabir optimalnih oglasnih ploča, registraciju, postavljanje oglasa (ili više oglasa, ako se iznajmljuje više lokala u istoj zgradi), praćenje njihove efikasnosti. , itd. Proces je dugotrajan, zamoran i često neefikasan.

Realtori koji rade sa velikim brojem komercijalnih nekretnina suočavaju se sa drugačijim problemom. Riječ je o visokoj cijeni razvoja datoteka u posebnom XML formatu u kojem oglasne ploče prihvataju velike baze podataka objekata. Razvoj jedne takve baze podataka košta 15-20 hiljada rubalja. i traje 1,5-2 mjeseca. Samo tržišna čudovišta mogu sebi priuštiti da pokriju najmanje 20 popularnih sajtova, dok privlače pažnju ne više od 40-50% potencijalnih kupaca. Niti jedan igrač na tržištu komercijalnih nekretnina ne može sebi priuštiti oglašavanje nekretnina na svim ruskim stranicama.

Preciznije, nisam mogao do pojave Assis.ru - pomoćnika agenta za nekretnine i vlasnika nekretnine, koji automatizira sve gore opisane rutinske procese i značajno smanjuje njihovu cijenu.

Zašto je Assis.ru tako privlačan prodavcima i vlasnicima komercijalnih nekretnina?

U Skolkovu je 2012. godine razvijena posebna usluga oglašavanja, ali i moćan marketinški i analitički alat. Danas je broj njegovih korisnika dostigao 100 hiljada ljudi, uključujući desetine agencija za nekretnine, velike investitore i privatne trgovce nekretninama. U proteklih godinu dana uz njegovu pomoć prodato je i dato u zakup preko 10 miliona kvadratnih metara komercijalnih nekretnina.

Ovaj jednostavan za korištenje i nevjerojatno složen interni alat igra ulogu tehničkog prevoditelja između prodavača i internetskih reklamnih resursa. U njegovoj bazi je 120 reklamnih platformi na ruskim nekretninama (kao web stranica, Avito, Yandex.Real Estate, DMIR.ru, Cian.ru, manje popularni i regionalni resursi). Sistem ima ugrađenu bazu KLADR adresa sa svim mogućim opcijama za pisanje adresa, uzimaju se u obzir i redovno ažuriraju tehnički zahtevi sajtova za kreiranje reklama, što garantuje korisniku uspešno objavljivanje oglasa.

Korisnik koji treba da proda ili iznajmi nekretnine jednom se registruje na Assis.ru i dobija lični nalog. U njemu on unosi svoje reklame ili ih postavlja pomoću API-ja (sistem se integrira sa bilo kojim CRM-om) ili XML datoteke, koja se razvija samo jednom prema zahtjevima Assis.ru, odabire potrebne stranice i aktivira jednu od tarifa . U roku od 5 minuta nakon prolaska moderacije, oglasi se repliciraju na sve odabrane resurse, a u roku od 24 sata postaju vidljivi kupcima.

Marketinški i analitički alat

Nakon objavljivanja, prva analitika za svaki objekt i za svaku stranicu pojavljuje se na računu na Assis.ru. Vremenom, korisnik vidi dinamiku pregleda, uticaj svake stranice i može dodati/onemogućiti ploče koje su mu potrebne sa njegove tačke gledišta. I također mijenjati/brisati oglase - promjene se odmah odražavaju na svim resursima.

Za trgovce nekretninama, Assis.ru je neprocjenjiv marketinški alat koji pruža širok spektar analitičkih mogućnosti. Praveći potrebne selekcije u izvještajima, vidi koji su regioni perspektivniji za prodaju ove ili one vrste poslovnog prostora, kako ljudi reaguju na ponudu, a u kojim regijama se uopće ne isplati reklamirati.

Postoje različite tarife sa različitim mogućnostima za vlasnike i trgovce nekretninama

Za vlasnike je kreirana tarifa “Redovni smještaj”. Uz njegovu pomoć možete kreirati reklamu i automatski je replicirati na 55 oglasnih ploča. Cijena ove tarife počinje od 300 rubalja. mjesečno i zavisi od količine i kvaliteta odabranih resursa, kao i od broja oglašenih objekata.

Tarifa "XML upload" dizajniran za agente nekretnina i agencije za nekretnine. Ovo je kompromisna opcija za one koji žele da rade ili već rade sa sajtovima direktno, ali planiraju da angažuju kompletan tehnički deo. Koristeći ovaj paket, korisnik generiše XML za sve odabrane sajtove (proces traje oko minut), prima linkove do gotovih baza podataka i prenosi ih na sajtove. Zatim Assis.ru servisira ove baze podataka, vrši izmjene itd. Cijena ove tarife počinje od 300 rubalja. mesečno i zavisi od broja sajtova i broja oglasa.

Tarifa "Paket" također dizajniran za trgovce nekretninama i omogućava vam postavljanje oglasa po principu ključ u ruke na 65 oglasnih ploča. Prodavac nekretnina jednostavno treba ručno kreirati oglase na Assis.ru ili uneti bazu podataka kao XML datoteku ili preko API-ja u sistem, odabrati stranice i aktivirati tarifu. Assis.ru će ih sam postaviti, platiti usluge stranica i održavat će baze podataka za cijelo vrijeme trajanja tarife. Cijena ove tarife je od 900 rubalja. Mjesečno

Za veću efikasnost i uštedu vremena, agenti za nekretnine kombinuju “XML” i “Batch” tarife, čime se postiže maksimalna pokrivenost tržišta uz minimalni utrošak novca i vremena. Osim toga, ova kombinacija je važan faktor za oglašavanje samog agenta nekretnina. Prodavac bi se radije obratio stručnjaku koji može brzo prodati svoju nekretninu, nego nekome ko na starinski način radi sa tri do pet lokacija i malim brojem kupaca.

Nepromjenjivo pravilo koje je zajedničko svim tarifama je da sistem prati datum objavljivanja oglasa i automatski ga ažurira – ponuda uvijek ostaje “svježa”.

Tako je Assis.ru potpuno pomjerio naglasak u konceptima „konkurencije“ i „troškova oglašavanja“ na tržištu komercijalnih nekretnina. To je izjednačilo šanse i za glavne igrače i za prodavače početnike i omogućilo svima da brzo pronađu klijenta uz minimalne troškove.

Tražite li informacije o aukcijama za iznajmljivanje općinske imovine u Moskvi jer je to jeftino i pouzdano? Moguće je da iz ovog ili onog razloga morate potpisati ugovor o zakupu stambenih ili nestambenih prostorija u vlasništvu gradskih vlasti ili čak države. U ovom slučaju, opštinski najam prostorija u Moskvi je ono što će vam omogućiti da iznajmite odgovarajući objekat.

Istovremeno, GlavUpDK pri Ministarstvu vanjskih poslova Rusije nudi vam informacije o aukcijama za zakup federalne imovine – tj. u državnom vlasništvu Tajna je da državne nestambene nekretnine praktički ne spadaju u baze podataka agencija za nekretnine. Iz tog razloga, mnogi jednostavno ne znaju da postoji mogućnost zakupa objekta po nižoj cijeni. Takođe je potrebno razlikovati zakup federalnih nekretnina i zakup nepokretnosti dobijenih na licitaciji za zakup općinskih prostorija.

Preduzeće GlavUpDK pod ruskim Ministarstvom vanjskih poslova kontinuirano organizira i provodi aukcije za zakup federalnih nekretnina koje su joj prenesene na upravljanje pod pravom gospodarskog upravljanja. Ukoliko tražite poslovni prostor, svakako posjetite našu web stranicu, gdje se možete upoznati s ponudama za iznajmljivanje i postati sudionik aukcije – prednosti potpisivanja ugovora o zakupu su očigledne, jer ćete moći zaključiti potpuno legalan ugovor o zakupu koji će štititi vaše interese kao zakupca.

Pravila aukcije:

Aukcija se održava u skladu sa važećim zakonima koji obavezuju federalna državna unitarna preduzeća da na aukciji stave sve prostore ponuđene za iznajmljivanje. Ako je podnesena samo jedna prijava, aukcija se proglašava nevažećom i potpisuje se ugovor sa potencijalnim zakupcem koji je podnio jedini zahtjev po minimalnoj (početnoj) cijeni zakupnine. Ako više učesnika licitira za jedan prostor, održava se licitacija na kojoj se ponude mogu značajno povećati tokom nadmetanja.

Da biste postali učesnik u aukciji za iznajmljivanje nekretnina, morate popuniti prijavu u kojoj će biti navedeni vaši podaci, kao i priložiti konstitutivne dokumente i dokument koji potvrđuje uplatu depozita. Prije početka aukcije, klijent ima pravo odbiti učešće i povući podnesenu prijavu.

Ako postanete pobjednik aukcije, tada morate sklopiti ugovor o zakupu u roku od 20 dana od dana aukcije. U tom slučaju depozit će biti vraćen pobjedniku aukcije ili prihvaćen za ispunjenje obaveza iz ovog ugovora.

Ali ako ugovor iz ovog ili onog razloga ne potpiše pobjednik u navedenom roku, depozit mu se neće vratiti.

Ako imate bilo kakvih pitanja o pravilima aukcije, možete kontaktirati naše savjetnike putem telefona ili putem e-maila koji je naveden na web stranici.

Izdavanje nekretnina je vrlo isplativ posao ako se prema proceduri odnosite maksimalno odgovorno. Stalni pasivni prihod je uvijek ugodan, ali što ako se pojavi ideja da se komercijalne nekretnine iznajmljuju? Ovo će zahtijevati malo drugačiji pristup, jer postoji velika razlika između iznajmljivanja stana i velike kancelarije.

Korak po korak instrukcije

Proces davanja objekta u zakup podijeljen je u sljedeće faze:

1. Određivanje vrijednosti zakupnine.

Prvi korak je pregledati i procijeniti najveći broj dostupnih ponuda na tržištu. Što je veći uzorak, to je bolji rezultat (tačniji pokazatelj prosječne cijene najma poslovnog prostora).

Tokom analize možete koristiti popularne stranice poput Avito ili CIAN. Informacije se takođe mogu proučavati u raznim štampanim publikacijama. Ako nemate želju da sami proučavate druge ponude, bilo bi pametno unajmiti agenta za nekretnine ili brokera.

Cijena takvih usluga teško se može nazvati visokom, ali ušteda pristojne količine nervnih ćelija i vremena sasvim je moguća.

Troškovi iznajmljivanja komercijalnih nekretnina trebali bi odgovarati ne samo vlasniku, već i potencijalnim klijentima. Malo je vjerovatno da će namjerno visoka ponuda biti uspješna, ali sljedeći faktori mogu utjecati na formiranje cijene:

• lokacija zgrade/prostora;
• infrastruktura (prisustvo kafića, besplatan parking u neposrednoj blizini, obezbeđenje zgrade);
• klasa zgrade;
• kvalitet i nivo popravki;
• funkcionalnost izgleda;
• razne komunikacijske karakteristike (neprekidno napajanje, internet, dostupnost kupatila, itd.);
• drugi bonusi koji potencijalno mogu poboljšati produktivnost stanara (Wi-Fi ruter, aparat za kafu, udoban namještaj).

Nakon analize cijena na tržištu, možete kontaktirati druge iznajmljivače i pokušati smanjiti troškove. Često je cijena navedena u ponudama indikativna i približna. Vrijednost koja se može postići tokom pregovora bit će dovoljna da se sazna prosječna cijena zakupa za slične prijedloge. 5-10 zahtjeva je dovoljno da dobijete uporedne podatke o cijenama najma.

Najvažnija stvar za iznajmljivača komercijalne nekretnine je pronaći pravog klijenta. To možete učiniti sami ili možete unajmiti agenta za nekretnine. Obje situacije imaju svoje prednosti i nedostatke, tako da je odabir onoga što učiniti je lična stvar svakoga.

Kada samostalno tražite zakupca, ozbiljna prednost je posjedovanje vlastite baze podataka. Međutim, njegov nedostatak neće dovesti do velikih problema, ali ćete morati uložiti više truda.

Dobar način da pronađete odgovarajućeg klijenta je kreiranje web stranice sa komercijalnom ponudom. Bolje je promovirati takvu stranicu koristeći kontekstualno oglašavanje s naglaskom na ključnu publiku. Zahvaljujući takvom oglašavanju lako možete pronaći zainteresiranu publiku i izbjeći visoke provizije agencijama.

Preporučljivo je to učiniti kada iznajmljujete prostore s impresivnom površinom. Takve ponude traže klijenti koji očekuju visok prinos od svojih planiranih aktivnosti i koji najviše vjeruju web stranicama.

Ako osoba želi kupiti vrlo skup automobil, da li će ga tražiti na sumnjivim resursima ili će preferirati službenu web stranicu? Istog je mišljenja i zakupac komercijalnih nekretnina.

Sasvim druga stvar su mali prostori za iznajmljivanje. Nema smisla kreirati web stranicu i besplatne online oglasne ploče (čak i one male) su savršene.

1. Realtor usluge.

Ukoliko ne želite sami da tražite zainteresovane, postoji mogućnost angažovanja agenta za nekretnine. Ova osoba će samostalno pronaći prave stanare, uspostaviti kontakte, pa čak i samostalno zaključiti traženi ugovor o zakupu.

S druge strane, pronalaženje pravih ljudi je delikatno i prilično složeno/vrijemeno pitanje. Neće svi trgovci nekretninama pristati na ovo, a majstori svog zanata u ozbiljnim agencijama će za takve usluge zahtijevati novčanu sumu u iznosu od 50% cijene zakupa za 1 mjesec. A ponekad i više od toga.

Ali ipak, ovom metodom traženja stanara, vlasnik će se osloboditi značajnih poteškoća. Na kraju, ostaje samo da se sačini ugovor i pripremi sva potrebna dokumentacija.

Plaćanje usluga posrednika vrši se tek nakon zaključenja ugovora o zakupu. Ako prodavac nekretnina ili agencija od vas zahtijevaju da uplatite akontaciju ili uplatite iznos ranije, oni mogu biti prevaranti.

1. Potrebna dokumentacija.

Nakon što se pronađe zakupac i obje strane zadovolje sve ključne tačke, možete početi sa sastavljanjem ugovora. Ugovor o zakupu komercijalne nekretnine mora obavezno sadržavati sljedeće klauzule:

• potpune informacije o svakoj od strana;
• tačna adresa nekretnine za iznajmljivanje;
• iznos i komunalni obveznik;
• mjesečni iznos zakupnine;
• datum kada će imovina biti izdata;
• potrebne radnje svake strane u slučaju više sile;
• opis kvaliteta popravki i postojećeg namještaja;
• Ključni uslovi pod kojima se može raskinuti ugovor o zakupu.

Ukoliko vam nedostaje potrebno znanje ili iskustvo, bilo bi pametnije da u proceduru zaključivanja ugovora uključite kvalifikovanog pravnika.

Ugovor nije jedina stvar koja vam je potrebna prilikom iznajmljivanja nekretnine. Takođe bi trebalo da imate sa sobom:

• pasoš državljanina Ruske Federacije;
• dokument koji potvrđuje vlasništvo;
• tlocrt.

Kada su svi dokumenti pri ruci i strane su uspješno zaključile ugovor, ostaje samo da primite prihode i pratite učestalost plaćanja.

Komercijalne nekretnine obuhvataju poslovne zgrade, industrijske objekte, sportske objekte, trgovine, garaže, skladišta, pa čak i hotele.

Možete ubrzati davanje u zakup komercijalnih nekretnina smanjenjem cijene najma. Uzimajući u obzir stalne troškove održavanja prostora, ispravnije bi bilo da se nekretnine izdaju po prosječnoj ili čak niskoj cijeni nego da se postavlja visoka cijena, ali na cijelu godinu.

Na cijenu takvih prostorija utiče i dostupnost:

• parking;
• mjesta javne prehrane (u istoj zgradi ili u neposrednoj blizini);
• infrastruktura;
• visoku sposobnost trčanja itd.

U takvim uslovima zakupnine mogu biti znatno veće od tržišnog prosjeka. I, naravno, za to će biti klijent.

Otvorenost prema željama budućih klijenata takođe igra značajnu ulogu u isporuci komercijalnih nekretnina:

1. Pomoć u planiranju.

Potencijalnom zakupcu može biti potrebna pomoć ili savjet oko rasporeda radnog prostora. Bilo bi mudro pripremiti se unaprijed i odmah ponuditi nekoliko gotovih opcija, a ključne promjene će ostati na klijentu koje on želi napraviti.

Mnogo je lakše promijeniti nešto gotovo nego stvoriti nešto od nule. Takav odnos prema zakupcu će nesumnjivo biti cijenjen.

1. Diskusija o detaljima.

Boja zidova u prostoriji, broj maksimalnih priključaka na telefonsku mrežu ili internet, kao i razgovor o svim ostalim karakteristikama pomoći će da se stekne naklonost zakupca i ubijedi da iznajmi ovu nekretninu.

Ovo je mali psihološki trik: što osoba više ulazi u detalje, veće su šanse da će mu se takav razgovor urezati u pamćenje. To znači da će se prije svega fokusirati na njega, odmjeriti prednosti i nedostatke itd.

Međutim, ako se cijeli proces iznajmljivanja temelji na takvim trikovima, postoji veliki rizik da izgubite svoju reputaciju. Ako je kvalitet najma značajan samo na riječima, onda to može dovesti do vrlo ozbiljnih posljedica.

1. Praznici.

Ako poslovni prostor dodijeljen za iznajmljivanje nema završnu obradu, onda zakupcu možete ponuditi godišnji odmor. Odnosno, on će izvršiti popravke o svom trošku, ali dok popravci rade svoj posao, klijent neće plaćati zakupninu prostora.

Ovo je prilično značajan plus za zakupca koji je jasno odlučio da iznajmi nekretninu:

• ako nema dodatnog novca za plaćanje stanarine i popravka u isto vrijeme, tada će ova akcija izazvati izuzetno pozitivne emocije i povećati ugled stanodavca;
• Takođe, odmori za renoviranje pomoći će uvjeriti zakupca koji oklijeva da kupi ovu nekretninu/prostor.

Općenito, možete privremeno osloboditi klijenta od plaćanja zakupnine u različitim situacijama. Glavna stvar je da nema ozbiljnih finansijskih gubitaka za obje strane. Ovo su osnovne karakteristike poslovanja, a zakupci (kao i zakupci) komercijalnih nekretnina to odlično razumiju.

Zbog toga su takve radnje široko rasprostranjene, iako njihova upotreba nije obavezna. Pogotovo ako isporuka komercijalnih nekretnina nije hitna.

1. Pouzdanost najmodavca.

Ovo je veoma važna tačka, koja se najjasnije manifestuje prilikom pripreme dokumentacije od vlasnika za zakupca. Što više garancija klijent dobije, veće su šanse za uspješan zakup prostora.

Obilje prateće dokumentacije, bez trikova prilikom potpisivanja ugovora i dobra reputacija ključ su uspješnog zakupa komercijalnih nekretnina. Razlog je jednostavan:

• prilikom iznajmljivanja stana, pitanjem se često bave obični građani;
• a ako se prostor planira da se koristi u komercijalne svrhe i da se od ovog posla ozbiljno zaradi, onda će zakupac svaki dokument proučiti što je moguće pažljivije.

Rizici i druge poteškoće

Rizicima nije izložen samo zakupac - isto važi i za stanodavca. Najčešći uzroci sukoba su:

• nedovoljno definisanje zakonskih obaveza strana u vezi sa zakupljenom imovinom;
• kašnjenja u mjesečnim isplatama i drugim isplatama;
• korištenje iznajmljene imovine u druge svrhe;
• oštećenje/gubitak imovine koja pripada zakupodavcu;
• poreski sporovi (prema članu 146. Poreskog zakona Ruske Federacije, obaveza plaćanja PDV-a je dodijeljena samo zakupodavcu uz mogućnost da zakupac odbije iznos poreza ako postoji odgovarajući dokument).

Sve ove konfliktne situacije direktno zavise od sklopljenog sporazuma. Svaku od tačaka treba opisati što je preciznije moguće, jer se na taj način minimiziraju rizici za obje strane odjednom. Važno je da odgovorno pristupite sklapanju ugovora kako biste izbjegli ovakve situacije.

Iznajmljivanje poslovnog prostora se ne razlikuje mnogo, ali ima niz ključnih karakteristika. Najvažnije je sklapanje ugovora. U svakoj situaciji, strane će se osloniti samo na njega, stoga, prilikom sklapanja transakcije, svoju pažnju moraju koncentrirati na ovaj dokument.

Gdje mogu iznajmiti poslovni nestambeni prostor ili magacin? Kako iznajmiti maloprodajni prostor za trgovinu? Kako pravilno iznajmiti poslovne nekretnine?

Pozdrav svima koji su posjetili web stranicu popularnog online magazina “HeatherBeaver”! Sa vama imamo stručnjaka - Denisa Kuderina.

Tema današnjeg razgovora je iznajmljivanje komercijalnih nekretnina. Članak će biti koristan privrednicima, vlasnicima nestambenih prostora i svima onima koje zanimaju aktuelna finansijska pitanja.

Na kraju članka naći ćete pregled najpouzdanijih ruskih kompanija za nekretnine koje pružaju posredničke usluge u zakupu komercijalnih nekretnina.

Pa počnimo!

1. Zašto iznajmiti komercijalne nekretnine?

Uspješno poslovanje u velikoj mjeri zavisi od dobro odabranih prostorija za poslovanje. Ovo se posebno odnosi na trgovinu i uslužni sektor. Ugodna, dobro opremljena radnja u prometnom dijelu grada sama po sebi privlači kupce.

Isto se može reći i za kancelarije. Svaka kompanija koja poštuje sebe treba da ima dobre prostorije za rad i prijem posetilaca. Čak i ako prodajete robu preko internet trgovine, potrebno vam je mjesto za dovršavanje i izdavanje narudžbi, kao i za rješavanje sporova s ​​kupcima.

Ne može svaki biznismen, posebno početnik, priuštiti kupovinu nestambenih prostora. U takvim slučajevima u pomoć dolazi iznajmljivanje poslovnih nekretnina.

Navodimo sve prednosti iznajmljivanja:

• relativno niski finansijski troškovi;
• jednostavnija procedura dokumentacije u odnosu na kupovinu;
• mogućnost promjene stanodavca i preseljenja u drugu zgradu u bilo koje vrijeme;
• veliki izbor nekretnina, posebno u velikim gradovima.

Obrnuti proces - izdavanje prostora - također ima brojne prednosti. Prije svega, to je pouzdan izvor pasivnog prihoda. Sticanje vlasništva nad poslovnim prostorom (maloprodajnim, poslovnim, industrijskim i drugim) dobra je opcija za ulaganje.

Dokle god postoji privatni biznis, njegovim predstavnicima će stalno biti potrebni prostori za obavljanje poslova, što znači da će vlasnici nekretnina imati stabilan profit bez mnogo rada.

Pronalaženje odgovarajućeg prostora za posao je težak poduhvat. Najbrži i najpouzdaniji način pronalaženja objekta je korištenje usluga profesionalnih posrednika.

Na našoj web stranici postoji detaljan članak o tome kako moderni funkcioniraju.

2. Kako iznajmiti poslovne nekretnine - 5 korisnih savjeta

Kada iznajmljujete komercijalne nekretnine, morate biti što pažljiviji u njihovom odabiru. Parametri i funkcionalne karakteristike prostora određuju koliko brzo možete započeti poslovnu aktivnost i da li će objekat u potpunosti ispuniti ciljeve vašeg poslovanja.

Prvo odlučite kako ćete tražiti odgovarajući prostor - sami ili uz pomoć agencije. Prva metoda pretpostavlja postojanje neograničene količine slobodnog vremena i povezana je s različitim rizicima. Druga opcija je sigurnija i pouzdanija.

Dodatne informacije o temi rada s posrednicima naći ćete u članku “”.

Stručni savjeti pomoći će vam da izbjegnete uobičajene greške stanara.

Savjet 1. Pažljivo proučite haubu i ventilacijske sisteme

Vi ili vaši zaposleni ćete raditi u prostoriji, tako da je prisustvo funkcionalnih ventilacionih sistema najvažnija tačka. Nedostatak snažne i autonomne ventilacije u zgradi je prava prepreka normalnom radu kafića, restorana ili trgovine.

Prehrambeni proizvodi moraju biti uskladišteni u odgovarajućim uslovima, a posetioce i prodavce ne bi trebalo da ometaju strani mirisi. Štaviše, sanitarne usluge vam jednostavno neće dozvoliti da koristite objekat kao ugostiteljski objekat ili prodavnicu ako ima samo opštu ventilaciju.

Savjet 2: Fokusirajte se na područja za utovar i istovar

Pogodan prostor za utovar i istovar robe je još jedna ključna tačka za vlasnike kafića, restorana, kantina i trgovina.

Važno je da prostor u kojem će se obavljati utovarno-istovarne radnje ne gleda na dvorište stambene zgrade ili kolovoz. Ako uznemiravate stanare ili vozače, mučit ćete se pritužbama.

Pitanje adekvatnog snabdijevanja električnom energijom posebno je aktuelno za stanare čije poslovanje uključuje korištenje opreme koja troši energiju - frižidere, električne peći, alatne mašine itd.

Uvjerite se da su električni kablovi u prostoriji dovoljno kapaciteta da u potpunosti zadovolje potrebe poduzeća.

Savjet 4. Pažljivo pročitajte uslove ugovora

Prije nego što potpišete ugovor o zakupu, pažljivo pročitajte uslove pod kojima ulazite u posao.

Ugovor mora sadržavati sljedeće tačke:

• uslovi najma, trošak i način plaćanja;
• ako se prostor iznajmljuje sa opremom, onda se mora sastaviti popis imovine;
• odgovornost strana za kršenje ugovora;
• uslovi raskida ugovora.

Troškove za komunalije, iznošenje smeća, održavanje sistema protivpožarne zaštite i sigurnosnog alarma najčešće snosi zakupac. Međutim, stanodavac plaća velike popravke, ako je potrebno, uključujući zamjenu vodovodnih komunikacija i električnih instalacija ako pokvare.

Unaprijed razgovarajte sa stanodavcem o pitanju osiguranja imovine - da li će takav ugovor biti sastavljen, a ako ne, odlučite ko će platiti gubitke u slučaju nepredviđenih situacija.

Neophodno je provjeriti vlasničke dokumente - kupoprodajni ugovor, izvod iz državnog registra o pravu vlasništva.

Uvjerite se da prostor zapravo pripada osobi koja vam ga iznajmljuje. U suprotnom, jednog dana će se pojaviti pravi vlasnik objekta sa odgovarajućim ovlastima. Takođe je važno da prostor nije pod hipotekom, da nije zaplijenjen zbog dugova, niti da ima druge terete.

Osoba koja je daleko od zamršenosti stambenog prava trebala bi iskoristiti stručnu pomoć prilikom iznajmljivanja ili kupovine nestambenih prostorija. Na primjer, možete sami razjasniti sve nejasnoće na web stranici Pravoved, resursu na kojem rade stručnjaci iz svih područja jurisprudencije.

Svoje pitanje možete postaviti i bez registracije, direktno na glavnoj stranici. Pravno ispravan i kompetentan odgovor ćete dobiti za samo nekoliko minuta, i to potpuno besplatno. Ako vaš problem zahtijeva detaljnu studiju, morat ćete platiti usluge profesionalaca, ali imate pravo sami odrediti visinu naknade.

Korak 2. Odredite iznos zakupnine

Da biste saznali optimalnu cijenu najma, koristite jednu od dvije opcije. Prvi je da lično pregledate baze podataka vašeg grada i odredite okvirni raspon cijena za iznajmljivanje sličnih prostorija. Drugo, delegirajte ovaj zadatak agentu za nekretnine.

Inače, pored agencija za nekretnine, posredničke usluge pružaju i privatni brokeri. Oni obično naplaćuju 25-50% manje za svoj posao od kompanija. Međutim, postoji samo nekoliko privatnih stručnjaka koji rade s nestambenim nekretninama, čak iu velikim gradovima.

5. Ako iznajmljujete komercijalnu nekretninu - 3 glavna rizika za stanodavca

Svaki stanodavac je zabrinut za stanje svoje imovine i želi da zaradi zakupnine, a ne gubitaka.

Navest ćemo glavne rizike za vlasnike komercijalnih nekretnina i pokazati vam kako ih izbjeći.

Rizik 1. Korišćenje prostorija u druge svrhe

Svaki dobro sastavljen ugovor o zakupu navodi u koju svrhu i kako će se koristiti zakupljeni prostor. Ovo se odnosi i na opremu koju iznajmljujete zajedno sa iznajmljivanjem.

Ako je zakupac obećao da će koristiti prostor kao skladište, ali je u njemu postavio maloprodajni objekat, imate pravo da ga kaznite novčano ili raskinete ugovor bez vraćanja cijene zakupa.

Rizik 2. Oštećenje ili gubitak imovine

Objekat i opremu ste predali nekom uglednom građaninu, ali on, diplomatski rečeno, nije ispunio vaša očekivanja. Naime, on je prostor doveo do ruševina, pokvario opremu, odvrnuo sijalice i općenito se ponašao kao svinja.

U takvim slučajevima vlasnik ima pravo zahtijevati naknadu štete u cijelosti. Osim toga, moraju se nadoknaditi ne samo troškovi popravke, već i tržišna vrijednost oštećene opreme.

Odgovornost nije predviđena ako su predmet i imovina oštećeni kao posljedica nepredviđenih okolnosti - na primjer, požara ili poplave.

Rizik 3. Odbijanje stanara da plati mesečnu kiriju

Neuredne platiše treba kazniti rubljama. Međutim, to je opet moguće ako je ugovor o zakupu sastavljen po svim pravilima. Odnosno, dokument mora jasno odrediti uslove i iznos mjesečnih plaćanja.

6. Ako iznajmljujete komercijalnu nekretninu - 3 glavna rizika za zakupca

Zakupac takođe može stradati kao rezultat nezakonitih ili neovlašćenih radnji stanodavca.

Rizik 1. Iznajmljivanje prostorija na koje “zakupodavac” nema zakonska prava

Ako vam lokal iznajmljuje osoba koja nema zakonska prava vlasnika na nekretninu, ugovor će se smatrati nevažećim. Da biste to izbjegli, zahtijevajte predočenje vlasničkih dokumenata.

Možete samostalno dobiti izvod iz Rosreestra kontaktiranjem Multifunkcionalnog centra. Usluga je plaćena, ali ćete pouzdano znati "ko je gazda".

Rizik 2. Zamjena brava na objektu odmah nakon uplate akontacije

Da, takve situacije se i dalje dešavaju u prirodi. Potpišete ugovor, uplatite akontaciju, dobijete ključeve iz ruke u ruku, a kada želite da se uselite u prostor sa svojom imovinom, ispostavi se da su brave promijenjene, a od "vlasnika" nema ni traga. ”.

U takvoj situaciji postoji samo jedan izlaz - kontaktirati policiju i pokrenuti krivični postupak zbog činjenice prevare.

Rizik 3. Podzakup

Najbolji način da to objasnite je jednostavnim primjerom.

Primjer

Stanar Andrej, ambiciozni preduzetnik, iznajmio je prostor za radnju na godinu dana, plaćajući šest meseci unapred. U isto vrijeme, biznismen nije provjerio vlasničke dokumente, oslanjajući se na poštenje zakupodavca.

Nakon mjesec dana uspješnog trgovanja, pravi vlasnik se pojavio u prodavnici s punim kompletom originalnih dokumenata. Ljubazno je zamolio stanara da se iseli iz zauzetog prostora. Andrej je pokušao da nađe podstanara kako bi mu barem novac unapred uplaćen, ali preduzimljivi posrednik nikada nije odgovarao ni na pozive ni na SMS.

Zaključak: Dogovorite se direktno s vlasnikom. U najmanju ruku, trebao bi biti svjestan svih manipulacija koje se dešavaju sa njegovom imovinom.

7. Stručna pomoć zakupcima i stanodavcima - pregled TOP-3 agencija za nekretnine

Pronalaženje kvalifikovanog posrednika je težak zadatak. Da bismo pomogli čitateljima, sastavili smo pregled najpouzdanijih kompanija u Rusiji koje se bave komercijalnim nekretninama.

1) Agency.net

Agencija za upravljanje nekretninama. Pomoći će stanodavcima i zakupcima u najmu i zakupu: ureda, maloprodajnog prostora, radionice, magacina, vile i bilo koje druge poslovne nekretnine. Kompanija zapošljava samo iskusne i kvalifikovane advokate i agente nekretnina.

Značajna prednost kompanije je njen profesionalni pristup, prisustvo detaljne web stranice, te izrada individualne strategije za svakog klijenta kancelarije. Ne postoje usluge nekretnina koje stručnjaci kompanije ne mogu pružiti korisnicima.

Komercijalne nekretnine u Moskvi i regionu glavna su specijalizacija kompanije. Respect posluje na tržištu od 2004. godine. Početni cilj agencije bio je da klijentima pruži najširi spektar usluga vezanih za iznajmljivanje, kupovinu i prodaju nekretnina.